Tahasang Sinasalamin ng Pagsugpo ng mga Fasilidad sa Portland ang Krisis sa Pabahay

pinagmulan ng imahe：https://www.wweek.com/news/2025/03/19/portland-apartment-construction-falls-to-lowest-level-in-more-than-a-decade/

Dahil sa madalas na pagbanggit ni Gov. Tina Kotek tungkol sa pabahay at sa dami ng mga inisyatiba na inilunsad niya upang dagdagan ang suplay, maaring isipin ng ilan na dapat na niyang gibain ang Mahonia Hall upang gawing luxury condos.

Partikular na nais ni Kotek na magkaroon ng mas maraming market-rate na bahay at apartment, hindi lamang mga abot-kayang tirahan.

Isang gamble ito na ang pagdaragdag sa kabuuang imbentaryo ay magdadala sa mas abot-kayang mga tirahan.

Noong Marso 6, siya at ang Mayor ng Portland na si Keith Wilson ay nagsagawa ng pagpupulong kasama ang isang grupo ng mga tagabuo at developer sa City Hall upang talakayin ang mga paraan upang mapabilis ang konstruksyon ng mga pribadong kumpleks.

Isang pagtingin sa datos ang nagpapakita kung bakit nila pinipilit ang industriya na gumawa ng higit pa.

Noong nakaraang taon, ang konstruksyon ng apartment sa Portland metro area ay bumaba sa mga antas na hindi pa nakita mula 2013, ayon sa mga istatistika na nakolekta ng CoStar, isang kumpanya ng impormasyon sa real estate na nakabase sa Arlington, Va.

Ang bilang ng mga apartment na nasa ilalim ng konstruksyon ay tuluyang bumagsak sa bawat kwarter noong nakaraang taon, umabot lamang sa 4,375 sa huling kwarter, na malayo sa 10-taong kwarter na average na 10,374.

**Cratering Construction**

*Source: CoStar*

Ano nga ba ang problema?

Inilarawan ng mga developer na bumubuo ng mga apartment buildings at mga broker na nagbebenta nito ang isang hindi kasiya-siyang kumbinasyon ng mga pangyayari.

Ang pinakamasama: Ang pagtaas ng mga interest rate matapos ang pandemya habang ang pera mula sa gobyerno ay nag-uumapaw sa ekonomiya at ang pagbawas ng suplay ng mga manggagawa ay nag-udyok ng mas mataas na sahod para sa mga mahihirap na trabaho pagkatapos ng COVID, tulad ng nursing.

Ngunit sinasabi ng Portland na may mga sarili nitong sugat.

Nagpatupad ang lungsod ng mga patakaran sa inclusionary zoning noong 2017, na nangangailangan na magkaroon ng 20% ng anumang bagong apartment na may 20 yunit o higit pa na itaga para sa mga tao na kumikita ng 80% ng median na kita sa lugar.

Bilang alternatibo, maaring ilagak ng mga developer ang 10% ng mga yunit para sa mga umuupa na kumikita ng mas mababa sa 60% ng median.

Anuman ang piliin ng mga developer, ang pagpaprequirement na ito ay humahadlang sa kita mula sa renta na maari makolekta ng isang gusali.

Ang mga developer ay nag-adapt sa ilang paraan.

Una, nakakuha sila ng pahintulot para sa mga gusali bago ang mga patakarang inclusionary na ipinatupad.

Iyon ang dahilan kung bakit nakita natin sa loob ng ilang taon ang napakaraming mga crane sa skyline ng lungsod.

Pangalawa, nagsimula silang magtayo ng mga gusali na umaabot lamang sa 19 na yunit upang maiwasan ang epekto sa renta.

“Nakakita tayo ng maraming mga gusali na may 19 na yunit o mas kaunti,” sabi ni Greg Frick, co-founder ng HFO Investment Real Estate.

Ito ay masama, sabi ni Frick, dahil ang mga developer ay naglalagay lamang ng 19 na yunit sa mga lupa na kayang susuporta ng higit pa, na nagbawas sa bagong suplay na nais ni Kotek.

“Kung nais mong ang pribadong sektor na bumuo ng pabahay, hindi mo maaring patuloy na itayo ang mga hadlang na ito,” sabi ni Frick.

“Hindi ka nagbibigay ng nakakahimok na dahilan para mamuhunan dito.”

Sang-ayon si Tom Brenneke, pangulo ng Guardian Real Estate Services.

Maraming mga kumpleks ng apartment ang pinondohan ng mga mamumuhunang mula sa labas ng Portland, at sinabi ni Brenneke na naluoy ang kanilang pananaw sa lungsod, parte ng dahilan ay dahil sa pagbabago ng mga patakaran sa pabahay.

Isang kamakailang pagbabago na nagdudulot sa kanila ng pangamba: Ang paglipat ng Oregon noong 2019 upang maging unang estado sa bansa na may pangkalahatang rent control.

“Ang institutional capital ay nananatiling napakalayo mula sa mga estado na may rent control,” sabi ni Brenneke.

Sa mga tuntunin ng mga natapos na proyekto, inaasahan ng CoStar na makakakuha ang Portland ng kabuuang humigit-kumulang 5,000 mga apartment sa 2025 at 2026, na magiging pinakamahina sa loob ng dalawang taong stretch mula noong 2012 at 2013.

Ang upside para sa mga developer, ayon sa CoStar: Ang kakulangan ng mga bagong apartment ay nangangahulugan na ang rate ng bakante, na tumatakbo sa humigit-kumulang 7.5%, ay malamang na umabot na sa tuktok.

Ngunit masamang balita ito para sa mga nangungupahan: Inaasahan ng CoStar na ang taun-taon na pagtaas sa mga renta ay maaaring umabot sa 3% sa pagtatapos ng taon na ito.

Hindi pa nakakita ang Portland ng taunang pagtaas na higit sa 2% mula noong unang bahagi ng 2023, sabi ng CoStar.