Mga Negosasyon sa Pagbili ng Condo sa Boston: Paano Makakuha ng mga Benepisyo

pinagmulan ng imahe：https://www.bostonglobe.com/2024/11/27/real-estate/savvy-condo-buyers-can-score-concessions/

Kung ikaw ay nakikipagnegosasyon sa isang nagbebenta, mas makabubuting talakayin ang mga kredito para sa mga gastos sa pagsasara o ang saklaw ng mga bayarin sa condo para sa isang tiyak na panahon mula sa pananaw ng daloy ng pera, ayon kay Sue Hawkes, managing director ng The Collaborative Companies, na nagbibigay ng mga serbisyo sa marketing at pananaliksik sa mga residential developer sa buong rehiyon.

“Mas magandang paraan ito ng pakikipagnegosasyon sa kapakinabangan ng mamimili, at sa totoo lang, hindi ito gaanong mahalaga sa nagbebenta ng [development].”

Ang mga benepisyo sa mga bagay tulad ng libreng renta ay karaniwan sa pamilihan ng mga apartment sa Boston: Iniulat ng Zillow na halos 30 porsiyento ng mga listahan ng apartment sa lungsod noong Oktubre ay may kasamang benepisyo tulad ng tinanggal na bayarin sa paradahan o ilang linggo ng libreng renta — isang pagtaas na 7.4 porsiyento mula sa nakaraang taon.

Ngunit sinasabi ng mga eksperto na ang pagpapahina sa mga benta ng condo ay nangangahulugan na maaari mo ring makuha ang mga benepisyo dito.

Lahat ay natutuwa sa mga holiday giveaway, at ang mga matatalinong bumibili ng condo ay makakakuha ng isa kung alam nila kung ano ang hihingin sa panahon ng negosasyon sa benta.

Bumabagsak ang mga benta ng condo

Isang ulat sa kalagitnaan ng taon mula sa The Collaborative Companies ay nagtala ng 8 porsiyentong pagbagsak sa mga benta ng condo sa Boston para sa unang kalahati ng 2024 kumpara sa parehong panahon noong 2023.

Ang kumbinasyon ng inflation na nagbawas ng kakayahang bumili, mas mataas na interes sa mortgage, at limitadong imbentaryo ang parte ng dahilan, ayon sa ulat.

Tumaas ang bilang ng mga nakasara na benta ng halos 3.8 porsiyento para sa mga condo sa rehiyon noong Oktubre, ayon sa isang ulat mula sa Greater Boston Association of Realtors, ngunit sinasabi ng ilang eksperto na maaaring ito ay dahil sa pansamantalang pagbaba ng mga rate ng mortgage noong Setyembre.

Dahil sa mataas na mga rate ng mortgage ngayon, ang pagputol kahit ng ilang libong dolyar mula sa huling presyo ng benta ay maaaring hindi gaanong epekto sa buwanang bayad sa mortgage, idinagdag ni Hawkes.

Dagdag pa, sa kabila ng mas malambot na bilis ng mga benta ng condo, ito pa rin ay isang pamilihan ng nagbebenta, kung saan mas maraming tao ang naghahanap bumili kaysa sa available na mga tahanan — na nangangahulugang mas kaunting puwang para sa negosasyon sa presyo.

Ngunit makakaranas ng pagkakaiba sa kanilang mga bulsa ang mga bumibili kung makikipag-ayos sila para sa isang benepisyo tulad ng mga gastos sa pagsasara o walang bayarin sa condo sa ilang panahon.

“Noong ang mga mortgage ay 2 porsiyento o 3 porsiyento, hindi gaanong nag-aalala ang mga tao tungkol sa bayarin sa condo sa iyong buwanang gastusin dahil sa kabuuan, ito ay isang kaakit-akit na numero pa rin,” sabi ni Hawkes.

“Ngunit sa kasalukuyan, sa mataas na mga rate ng interes, ang mga tao ay tumitingin sa ibang paraan upang mabawasan ang kanilang buwanang gastos, at ang pinakamabilis na paraan upang gawin ito ay sa pamamagitan ng pagbabawas ng bayarin sa condo dahil ito ay isang bilang na kailangan nilang bayaran bawat buwan, anuman ang mangyari.”

Ngunit habang ang mga benepisyo ay maaaring magbigay ng kinakailangang kaluwagan sa pananalapi sa mga bumibili sa panahon ngayon kapag ang mga bayarin sa condo ay tumataas sa buong bansa, nagkaroon ng humigit-kumulang 6 na porsiyentong median na pagtaas sa mga bayarin ng condo homeowner association sa isang taon, na ang Boston ay bahagyang mas mababa dito sa 4.5 porsiyento, ayon sa Redfin, isang online real estate marketplace.

Ang pambansang pagtaas ay dahil din sa pagkagambala sa Florida, kung saan ang merkado ay naapektuhan ng tumataas na mga gastos sa insurance at mga bagong pangangailangan sa seguridad pagkatapos ng nakamamatay na Surfside condo collapse.

Ngunit sinabi ng mga eksperto sa Boston-area na ang mga may-ari dito ay maaaring harapin ang tumataas na mga bayarin sa condo dahil ang ating mas matatandang stock ng bahay ay may kasamang mas mataas na mga gastos sa pagpapanatili.

Ang mga government-sponsored mortgage buyer na Fannie Mae at Freddie Mac ay parehong nangangailangan na ang isang HOA ay magtabi ng 10 porsiyento ng operating budget ng isang pag-unlad para sa mga reserves ng gusali, na maaari ring sumabay sa pagtaas ng mga bayarin sa condo.

Ang ulat ng Redfin ay nagsabi na ang median monthly condo fee sa Boston ay $414, ngunit ang numerong ito ay maaaring umakyat ng higit sa $1,000 — kahit higit pa sa $20,000 — bawat buwan sa mga bagong luxury building na nagbibigay ng mga amenity na katulad ng hotel.

Bagaman walang parehong antas ng data ukol sa mga benepisyo ng condo gaya ng mga rental, ang mga sinangguni para sa kwentong ito ay nagsasabi na ang mga insentibo sa benta ay inaalok para sa iba’t ibang uri ng pabahay — mula sa mga bahay na nagkakahalaga ng $400,000 sa Dorchester hanggang sa mga multimillion-dollar units sa mga luxury complex ng Back Bay.

“Sa halip na bawasan ang presyo, subukang mag-alok ng marahil isang taon ng mga bayarin sa condo,” sabi ni Eric Sugrue, isang principal listing specialist sa Redfin.

“Babayaran ito ng nagbebenta nang pauna o anim na buwan ng mga bayarin o anuman ang makakakuha ng trabaho.”

Kung ang isang nagbebenta ay nag-aalok ng mga benepisyo…

Hindi ito iisang benepisyo para sa lahat pagdating sa pag-negotiate ng mga bayarin sa condo.

Mayroong isang yunit na nakalista sa Residences at Mandarin Oriental, Boston na “na basically nag-aalok ng dalawang taon ng mga bayarin sa condo,” sabi ni Dino Confalone, associate director ng sales sa Gibson Sotheby’s International Realty-Cambridge at ang regional vice president para sa Greater Boston sa executive committee ng Massachusetts Association of Realtors.

“Nakasalalay ito sa kapitbahayan, nakasalalay ito sa presyo, nakasalalay ito sa kung ano ang inilista ito ng nagbebenta, at sa bilang ng mga araw sa merkado.

Maraming mga variable.”

Bago ka mag-expect na makakuha ng isang taon — o mga taon — ng mga bayarin na pinatawad, sinasabi ng mga sinangguni para sa kwentong ito na dapat huwag maging sobrang makasarili ang mga bumibili.

Kung ang mga nagbebenta ay nag-aalok ng mga benepisyo tulad ng tinanggal na mga bayarin, kadalasang nangangahulugan ito na hindi sila gaanong magbabawas sa list price.

Dagdag pa, ang mga competitively priced condo ay patuloy na mabebenta at marahil nang walang mga benepisyo.

May kamangha-manghang dami pa rin ng mga cash buyer sa merkado na hindi nangangailangan ng mga benepisyo, lalo na sa luxury market ng mga condo na higit sa $3 milyon, ayon sa midyear report ng The Collaborative Companies.

Ngunit ang pag-negotiate ng isang benepisyo ay maaaring mabawasan ang buwanang pasanin sa pananalapi para sa mga nangangailangan ng kaluwagan sa pinansyal.

“Partikular na kapaki-pakinabang ito bilang isang kalamangan upang makagawa ng isang deal para sa isang first-time home buyer upang makatulong na mabawasan ang kanilang mga gastos sa unang ilang taon, dahil ang mga rate ng mortgage ay mas mataas kaysa sa inaasahan ng sinuman sa atin,” sabi ni Hawkes.