Co-living Maaaring Magdulot ng Paglilipat mula Opisina Patungo sa Residensyal, Balik Seattle sa Murang SRO na Ugat nito

pinagmulan ng imahe：https://www.theurbanist.org/2024/11/21/the-case-for-converting-vacant-offices-to-congregate-housing/

Maaaring mapasigla ng co-living ang mga pagbabago mula opisina patungo sa residensyal, na nagbabalik sa Seattle sa mga abot-kayang ugat ng SRO nito.

Sa isang “flexible co-living” na modelo sa mga proyekto ng pagbabago mula opisina patungo sa residensyal, maaaring bumaba nang malaki ang mga gastos at magbukas ng mga bagong oportunidad para sa paglikha ng abot-kayang pabahay sa mga downtown business districts, ayon sa isang pag-aaral na kamakailan lamang ay inilabas ng The Pew Charitable Trust at Gensler, isang pandaigdigang firm sa arkitektura, pagpaplano, at disenyo.

Tiningnan ng pag-aaral ang mga senaryo ng pagbabago mula opisina patungo sa residensyal sa Seattle, Denver, at Minneapolis, mga lungsod na pinili dahil sa mataas na antas ng bakanteng opisina, malaking bilang ng mga renter na may pasanin sa gastos, at mga regulatory environment na pabor sa pagpapatupad ng isang co-living housing model.

Sa kabuuan, natuklasan ng pag-aaral na bagaman ang co-living model ay makabuluhang nakabawas sa mga gastos sa pagbabago, kinakailangan pa rin ang isang antas ng pinansyal na subsidy upang gawing financially feasible ang mga pagbabago mula opisina patungo sa residensyal, kahit na mababa ito sa kasalukuyang ginagastos para lumikha ng mga conventional affordable housing units.

Ang mga karaniwang espasyo, tulad ng kusina sa Kärsti co-living building, ay mahalaga para sa karanasan ng co-living, dahil ang bawat indibidwal na kwarto ay maliit at simpleng kagamitan.

Nagpahayag ng kasiyahan ang Lungsod ng Seattle bilang tugon sa mga natuklasan ng Pew at Gensler na pag-aaral.

“Patuloy na sumusuporta ang Lungsod sa mga pagsisikap na baguhin ang mga hindi nagagamit na komersyal na espasyo patungo sa pabahay, kabilang ang co-living housing. Ang pagtaas ng suplay ng pabahay sa downtown ay isang mahalagang estratehiya upang itaguyod ang mga layunin para sa parehong aktivasyon ng downtown at kakayahang pinansyal ng pabahay,” isinulat ni Seferiana Day, communications manager at council liaison, sa isang email sa The Urbanist.

“Nauunawaan namin na may limitadong subset ng mga gusali na magiging viable para sa pagbabago, ngunit kahit na ang isang maliit na bilang ng mga pagbabago ay maaaring magkaroon ng malakas na positibong epekto.”

Noong Hulyo 2024, ipinasa ng Seattle City Council ang isang bursong legislasyon na nakatuon sa pagsuporta sa pagbabago ng umiiral na mga komersyal na gusali sa residensyal na paggamit.

Tinataya ng pagsusuri mula sa Office of Planning and Community Development (OPCD) ng Lungsod na maaaring lumikha ng 1,000 hanggang 2,000 na tahanan sa loob ng pitong taon, sa isang gastos na karaniwang lumalagpas sa $400,000 bawat apartment.

Sa mga conventional apartments, ang mga gastos sa pagbabago ay tumutugma sa mga bagong pagtatayo ng midrise.

Ang mga high-rise ay kadalasang mas mahal itayo.

Ngunit nag-alinlangan ang mga kritiko kung talagang mangyayari ang mga pagbabago mula opisina, isinasaalang-alang ang mataas na gastos at mga hamon sa pagbabago ng mga gusali ng opisina upang matugunan ang mga pangangailangan sa residensyal.

Ang gastos ng konstruksyon na $400,000 o higit pa bawat tirahan ay umaabot sa gastos ng mga bagong apartment, na mas malamang na may mas kaakit-akit na mga layout kumpara sa mga converted offices.

Gayunpaman, ang paggamit ng co-living model ay maaaring bawasan ang mga gastos sa pagbabago hanggang sa humigit-kumulang $190,000 bawat sleeping unit, ayon sa ulat ng Pew at Gensler.

Ang flexible co-living model, na nagtatampok ng mga ibinahaging kusina, banyo, at mga espasyo para sa pagtitipon, ay nagpapababa sa mga gastos sa pagbabago sa pamamagitan ng pagpapanatili ng mga sentralisadong sistema ng plumbing na karaniwan sa mga gusali ng opisina at sa pamamagitan ng paglikha ng puwang para sa mga humigit-kumulang tatlong beses na mas maraming yunit ng tirahan bilang isang tradisyunal na residential apartment building.

Itinampok ng pag-aaral ang pagbabago ng mga mid-density high rise buildings na may humigit-kumulang 20 sahig na itinayo noong 1970s at 1980s.

Ang mga gusaling ito ay pinili dahil sila ay bumubuo ng humigit-kumulang 40% ng napiling imbentaryo ng mga gusali ng opisina at may katulad na floorplates, isang salita ng developer para sa hugis ng bawat sahig ng isang gusali, partikular na ang naaangkop na square footage.

Para sa mga layunin ng pag-aaral, ang isang tipikal na solong occupant sleeping room ay tinukoy na 120 square feet, at kasama ang isang twin XL bed, desk at upuan, at nightstand kasama ang microwave at kalahating sukat na refrigerator upang mag-imbak ng mga personal na pagkain at inumin.

Bawat palapag ay magkakaroon ng humigit-kumulang 29 residente at ibibigay ang mga residente na ito ng access sa isang kusina, dining area, living room, at laundry area.

Para sa mga banyo, magkakaroon ng anim na solong occupant restrooms na may showers at tatlong karagdagang toilet rooms bawat palapag.

Sa mga tuntunin ng gastos sa renta, itinakda ng ulat ang mga renta ng $1,000 bawat buwan para sa mga solong occupant (ang karamihan sa mga sleeping unit) at $700 bawat tao bawat buwan para sa mga doubles.

Ang mga gastos sa renta na ito ay magiging abot-kaya para sa mga solong sambahayan na kumikita ng 30% hanggang 50% ng median income ng Seattle (AMI).

Napag-aralan ang mga gastos ng konstruksyon sa humigit-kumulang $350 bawat gross square foot (GSF), na kinabibilangan ng humigit-kumulang $70 bawat GSF para sa mga mandatory seismic retrofits.

Ang mga pro forma ng pag-unlad ng pag-aaral ay tinatayang ang gastos sa pagkuha ng gusali sa humigit-kumulang $16 milyon o $75 bawat GSF.

Tiningnan ng pag-aaral ang mga alternatibong senaryo sa pananalapi, tulad ng mga senaryo kung saan walang gastos sa pagkuha ng gusali, pati na rin ang mga senaryo kung saan ang mga lokal na grant, below market financing, o tax credits ay ibibigay.

Habang natuklasan ng pag-aaral na “maaaring mangailangan ang proyekto ng karagdagang antas ng subsidy upang makuha ang kinakailangang kapital,” nagpakita ito ng optimism tungkol sa potensyal na makuha ang isang antas ng subsidy ng mga proyekto ng pagbabago ng co-living dahil sa relatif na kakayahang pinansyal ng gastos bawat sleeping unit.

Isang potensyal na subsidy ay ang mga insentibo sa sales tax para sa pagbabago ng mga hindi nagagamit na komersyal na gusali sa abot-kayang pabahay na ipinasa ng Washington State Legislature sa simula ng taon.

Pinapayagan ng batas ang mga developer ng mga proyekto ng pagbabago mula komersyal patungo sa residensyal na mag-aplay para sa mga exemption sa sales tax kung sila ay nangako na gawing abot-kaya ang bahagi ng mga tahanan sa hinaharap para sa mga tao na may mababa o katamtamang kita.

Inaasahang boboto ang Seattle City Council sa pag-aampon ng insentibo sa sales tax sa mga darating na buwan, na nagtatayo sa isang regulatory incentive package na ipinasa noong Mayo — na pinalawig din ng isang mandato ng estado.

Ayon kay Day, ang Office of Planning and Community Development (OPCD) ay sinuri ang ulat at “naniniwala na ang mga regulatory supports at insentibo na ipinatupad ng Lungsod ay maaaring suportahan ang uri ng co-living housing na pinag-aralan ng Pew at Gensler.”

Pagkatapos ng pandemya, patuloy na tumataas ang mga antas ng bakanteng opisina sa Seattle.

Natagpuan ng pananaliksik mula sa komersyal na real estate firm na Kidder Mathews na patuloy na tumataas ang bakanteng opisina sa ikatlong kwarter ng 2024, na umabot ng 27.6% sa Central Business District ng Seattle.

Sa buong lungsod ng Seattle, ang mga antas ng bakanteng opisina ay naitala sa 19.42%, ang pinakamataas na porsyento sa rehiyon.

Ang porsyentong ito ay isinasalinan sa humigit-kumulang 20.8 milyong square feet ng vacant office space.

Kapag sinusuri ang buong rehiyon ng Puget Sound, tinatayang ng Kidder Mathews na humigit-kumulang 37.2 milyong square feet ang nananatiling bakante.

Higit sa kalahati ng mga bakanteng opisina sa rehiyon ay nasa Seattle core.

Mahalagang pansinin na ang mga pagtatantiya ng Kidder Mathews ng bakanteng espasyo sa opisina ay hindi isinasama ang mga bakanteng o hindi nagagamit na espasyo sa opisina na kasalukuyang nasa ilalim ng lease, at hindi alam kung gaano karaming mga kumpanya ang umalis sa espasyong opisina, halos o ganap na hindi ginagamit habang naghihintay para sa pagtatapos ng kanilang mga lease, isang numero na maaaring malaki.

Gayunpaman, maaari itong sukatin kung paano patuloy na tumaas ang mga antas ng bakanteng opisina kahit na bumababa ang mga presyo ng renta ng opisina, isang trend na nagmumungkahi ng distressed commercial real estate market.

Sa Seattle, patuloy na tumataas ang mga antas ng bakanteng opisina.

Nagtala ang Kidder Mathews na ang mga pagbaba sa interest rates noong Setyembre ng Federal Reserve at ang mga nalalapit na pagbabago sa patakaran sa lugar ng trabaho, gaya ng pangako ng Amazon na kailanganin ang mga empleyado na gumugol ng limang araw bawat linggo sa opisina simula Enero 2025, ay makakatulong upang ang merkado ng commercial real estate ng Seattle ay makabawi.

Ngunit ang shift patungo sa mas maraming remote work options para sa mga manggagawa sa opisina ay patuloy pa ring nagdudulot ng matinding hamon sa mga downtown business districts sa mga lungsod tulad ng Seattle, na ang mga ekonomiya ay historically umasa sa araw-araw na bagong daloy ng mga manggagawa sa opisina upang umunlad.

Ang pagsisikap ng Lungsod ng Seattle na dagdagan ang bilang ng mga residente sa downtown upang gawing mas matatag ang kanyang downtown ay naaayon sa mga natuklasan ng mga organisasyon tulad ng Downtown Recovery Effort, isang programa na pinapatakbo ng University of Toronto’s School of Cities, ang mga pananaliksik ay nag-uugnay sa post-pandemic recovery sa presensya ng mga sektor gaya ng pabahay, edukasyon, healthcare, libangan, at pagmamanupaktura sa mga downtown district.

Ang Seattle ay nakaupo malapit sa ilalim ng mga Dowtown Recovery Rankings, na pumapasok sa 63 mula sa 66 na North American cities na pinag-aralan gamit ang datos noong 2023.

Mahalaga ang mga maaring bakanteng espasyo sa opisina sa Seattle, tulad ng ipinapakita ng mga tuldok.

Ang laki ng tuldok ay tumutugma sa laki ng gusali ng opisina.

Iniuugnay ng mga mananaliksik ang ranggo sa mataas na bilang ng mga IT at management jobs sa Downtown Seattle, na marami sa mga ito ay hindi bumalik sa downtown pagkatapos ng pandemya.

Mataas ang potensyal na demand sa Seattle para sa mga abot-kayang co-living housing options.

Bagaman maaaring hindi mahusay na akma ang co-living model para sa lahat ng uri ng sambahayan, ayon sa pag-aaral ng Pew at Gensler, 58% (119,000) ng mga renter sa Seattle ay nakatira sa mga sambahayan na single occupant at tinatayang 16% (19,000) ng mga sambahayan na single occupant renters ay kumikita sa pagitan ng $30,000 at $50,000 taun-taon, na lumilikha ng malaking potensyal na base ng customer para sa modelong ito ng pabahay.

“Ang pagdaragdag ng malalaking halaga ng low-cost, downtown housing ay magbibigay ng kinakailangang opsyon para sa mga estudyante, mga manggagawa sa serbisyo, mga batang propesyonal, mga beterano, mga bagong dating sa lungsod, at mga retirado.

Makatutulong din ito upang mabawasan ang kawalan ng tirahan,” itinuturo ng pag-aaral.

“At dahil sa maliit na sukat ng mga yunit na ito, ang kasalukuyang mababang presyo para sa mga gusali ng opisina, at ang mahusay na layout, ang pagsusuri ng pabahay na ito ay maaaring malikha malapit sa mga trabaho at transit sa isang bahagi ng halaga ng mga tradisyunal na bahay o apartment.”

Mayroong mahaba at minsang magulong kasaysayan ang Seattle sa micro-apartments at co-living housing.

Noong unang bahagi, ang downtown Seattle ay naging lokasyon ng libu-libong yunit ng abot-kayang pabahay, karamihan sa anyo ng single room occupancy (SRO) hotel at residential buildings.

Noong 1970, matapos ang sunog sa Ozark Hotel sa downtown Seattle na nagdulot ng pagkamatay ng 21 tao, nagsimula ang Lungsod na magpasa ng mga batas na nagdulot sa pagkasira ng libu-libong yunit ng abot-kayang pabahay sa downtown at mga kalapit na kapitbahayan.

Mula 1970 hanggang ’71, 40 mga hotel at iba pang residential buildings, karamihan sa Skid Road area, ang isinara at isa pang 21 ang nawasak, na nag-aalis ng kabuuang 3,264 na yunit ng low-income housing.

Sa isang inventory noong 1983 na isinagawa bilang bahagi ng environmental impact statement na inihanda para sa plano ng revitalisasyon ng downtown ng lungsod, tinatayang sa pagitan ng 1960 at 1980, 15,622 yunit ng pabahay ang nawala sa isang lugar na binubuo ng downtown, South Lake Union at First Hill.

Sa 13,093 na yunit na nananatili sa downtown area noong 1982, halos 4,000 ang nakaupo at nag-iisa lamang nila na 7,311 ang abot-kaya para sa mga low-income residents.

– Sinan Demeriel, “Roots of a crisis,” Real Change, 2016

Tinalakay ng ulat ng Pew at Gensler ang kasaysayang ito, na binanggit kung paano ang mga lungsod sa buong Estados Unidos ay “nagkaroon ng kasaganaan ng mas mababang gastos na mga typologies sa pabahay, partikular ang mga single room occupancy (SRO) dwellings.”

Tinataya ng ulat na bilang resulta ng mga pagbabago sa zoning, mga kodigo sa konstruksiyon, at mga insentibo sa pananalapi na nauna sa ibang anyo ng pabahay, ang mga SRO ay epektibong naalis sa mga lungsod ng Amerika, na may tinatayang 1 milyong yunit ng SRO na nawala sa mga pagbabago at pagwasak sa pagitan ng 1970s at 1990s lamang.

Muling bumangon ang shared housing sa Seattle sa pagitan ng 2009 at 2015 sa pagdami ng mga micro-apartments, maliliit na indibidwal na unit ng apartment na may sukat mula 90-200 square feet na nagtatampok ng mga pribadong banyo at kitchenette, kasama ang mga ibinahaging fully functioning kitchens at laundry facilities sa lugar.

Ang mga proyektong ito ay naging napaka-sikat na noong 2013, ang mga micro-apartments ay bumubuo ng katumbas na isang-kapat ng bagong pabahay na nilikha sa Seattle, na nangangahulugang 1,800 bagong tahanan, marami sa mga ito sa ilalim ng pangalan ng “Apodment.”

Isang aPodment sa East Fremont na pinahintulutan bago ang reporma ng 2014.

Ngunit ang partikular na tagsibol ng micro-housing na ito ay hindi nagtagal.

Ang mga alalahanin hinggil sa epekto ng mga micro-apartments sa mga kapitbahayan, sa partikular sa parking, ay nagdulot ng mga paghihigpit sa minimum unit size, ang pagdaragdag ng mga kinakailangan sa disenyo, at isang pagbabawal sa paggawa ng mga congregate housing tulad ng Apodments sa mga lugar na zoned para sa low-rise apartment building at neighborhood commercial centers.

Ang mga pagbabagong ito ay hindi nagwakas sa pangangailangan ng mga consumer.

Ang mga developer ay lumipat sa paglikha ng mga small efficiency dwelling units (SEDUs), maliliit na studio apartments na may hindi bababa sa 220 square feet na laki, ngunit ang mga bahaying ito ay madalas na nagkakahalaga ng mas mataas upang itayo at maaasahang mas mataas na renta.

Kamakailan lamang, ang Washington State Legislature at Lungsod ng Seattle ay nagbigay ng batas pabor sa congregate housing.

Sa pagsunod sa batas ng estado, ang congregate housing ay maaaring pahintulutan sa lahat ng multi-family zones sa lungsod, kabilang ang mga low-rise zones.

Isang graphic ng Lungsod ng Seattle ang gumagamit ng isang halimbawa ng floorplan at rendering para sa Neiman Taber’s Yobi building.

Ang pinahintulutang batas ay nagbibigay-daan para sa mga sleeping room na kasing liit ng 70 feet sa mga congregate residence, at iniexempt sila mula sa mga kinakailangan sa disenyo ng SEDUs.

Ang pamamahala ng definition ng congregate residence ay binago upang ilarawan ang isang tahanan kung saan, “ang mga sleeping room ay independently rented at lockable at nagbibigay ng living at sleeping space, at ang mga residente ay nagbabahagi ng kitchen facilities at iba pang karaniwang elemento sa residents sa isang gusali.”

Ang batas din ay nagtanggal ng mga kinakailangan sa parking sa loob ng kalahating milya ng isang pangunahing transit stop at nagbawas ng mga kinakailangan sa parking sa isang spot para sa bawat apat na sleeping rooms sa ibang lugar.

Handa na ba ang mga Seattleites sa ganitong estilo ng co-living?

Noong Hulyo nakaraang taon, isinulat ni Charles Mudede, senior staff writer sa The Stranger, ang isang sanaysay na kumikriti sa mga hakbang na ginawa ng Seattle City Council upang pasiglahin ang pagbabago ng opisina sa residensyal na espasyo sa downtown Seattle bilang isang “distraction” na naglalayong “ihagis ang pera sa mga developer para makagawa ng mas marami pang hindi abot-kayang apartment.”

Bilang solusyon, iminungkahi ni Mudede ang paglipat sa congregate residences, na katulad ng flexible co-living design plans na pinag-aralan ng Pew at Gensler.

Ngunit kinilala ni Mudede na bahagi ng paglipat sa ganitong estilo ng pabahay ang pagbabagong-anyo ng ilang mga pamantayang pangkalakalan hinggil sa pabahay.

Mahalagang ituro na ang hindi pagkakaroon ng access sa isang pribadong banyo o lababo ay maaaring maging hadlang para sa ilang mga hinaharap na residente.

Sa parehong panahon, sa isang potensyal na base ng customer na tinatayang humigit-kumulang 19,000 renters, tila posible na ang co-living model ng Pew at Gensler ay magiging kaakit-akit na opsyon para sa ilan sa mga renter, lalo na para sa mga inuuna ang affordability at access sa employment, transit, at mga serbisyo.

Maraming mga salik ang tila nagpapaisang pabor sa paglikha ng mas maliliit, abot-kayang mga tahanan sa Seattle, at ang mga parehong salik, kasama ang pangangailangang harapin ang mataas na antas ng bakanteng espasyo sa downtown office buildings, ay maaaring magbigay ng momentum na kinakailangan upang gawing katotohanan ang mga disenyo na pinag-aralan ng Pew at Gensler.

Kung ang ganitong trend ay materialize, makatutulong ito upang ibalik ang Seattle sa mga ugat ng single-room occupancy noong panahong mas abot-kaya pa ang lungsod.