Talamak na Kakulangan sa Pabahay sa L.A. Dahil sa ‘Mansion Tax’

pinagmulan ng imahe：https://laist.com/news/housing-homelessness/los-angeles-city-measure-ula-mansion-tax-affordable-housing-development-ucla-rand-study

Isang bagong pag-aaral ang nag-uugnay sa “mansion tax” ng lungsod ng Los Angeles sa pagbagsak ng pagbuo ng mga bagong apartment — kung saan ilan sa mga ito ay dapat sana’y magiging uri ng pabahay para sa mga mababang kita na nilayon ng buwis na maitayo, ayon sa mga mananaliksik.

Ang ulat, na inilathala noong Biyernes ng non-profit na organisasyong pang-research na RAND at ng UCLA’s Lewis Center for Regional Policy Studies, ay naghahambing sa bumababang pag-unlad ng pabahay sa loob ng lungsod sa mas aktibong gawain sa ibang bahagi ng L.A. County na hindi sakop ng buwis.

Tinataya ng mga mananaliksik na ang buwis — na inaprubahan ng mga botante noong Nobyembre 2022 sa pamamagitan ng Measure ULA — ay bumawas sa bagong produksyon ng pabahay ng humigit-kumulang 1,910 yunit bawat taon, na isang halos 18% na pagbaba kumpara sa antas bago ang halalan.

Kung ang buwis ay nagbigay ng exemption sa mga gusaling apartment na itinayo sa nakaraang 15 taon, isinulat ng mga mananaliksik, maaaring nagkaroon ng mas maraming abot-kayang pabahay ang L.A. sa kabuuan.

“Natagpuan namin na mayroon itong malakas na negatibong epekto sa parehong market rate housing at abot-kayang pabahay,” sabi ni Shane Phillips, isang UCLA housing policy researcher na co-author ng pag-aaral.

Pinagtanggol ng mga tagasuporta ng Measure ULA ang buwis, sinasabing ito ay sumusuporta sa mahahalagang programa ng tulong para sa mga umuupa at sa pagbuo ng 795 bagong apartment na nakalaan para sa mga low-income tenants.

Sinabi ni Joe Donlin, direktor ng United to House L.A. coalition, na ang mga carve-out para sa mga bagong itinatag na apartment ay magiging kapalit ng mga mahihirap na taga-L.A. na nais tulungan ng mga botante.

Sabi niya, ang mga rekomendasyon ng ulat “ay nagtatawag para sa pagkuha ng milyun-milyong dolyar mula sa mga pagsisikap na pigilan ang mga pamilya mula sa pagkaligaw sa kawalang-tahanan.”

Paano Gumagana ang ‘Mansion Tax’ ng L.A.

Umusad ang Measure ULA noong Abril 2023.

Nagpatupad ito ng bagong 4% na buwis sa mga ari-arian na ibinebenta para sa higit sa $5 milyon at 5.5% na buwis sa mga ari-arian na ibinebenta para sa higit sa $10 milyon.

Dapat ang kita mula sa buwis ay gamitin sa mga tiyak na paraan na inilarawan ng panukala, tulad ng pag-suporta sa bagong pagbuo ng abot-kayang pabahay at pagpopondo ng mga programa ng tulong sa renta para sa mga nahihirapang nangungupahan.

Ito rin ay gagamitin upang bayaran ang programang “Right To Counsel” na kamakailan lamang ay ipinasa ng L.A.’s City Council, na naglalayong magbigay ng libreng abogado sa depensa ng ebiksiyon sa mga low-income tenants.

Ang Measure ULA ay ipinilala sa mga botante bilang isang “mansion tax” na naglalayong bigyang mga mayayamang may-ari ng bahay ang pananabutan sa mga pagsisikap upang harapin ang krisis ng pabahay sa lungsod.

Ngunit sa ngayon, ang mga benta ng mga high-end na single family home ay bumubuo ng mas mababa sa kalahati ng kita, kung saan mas marami ang nagmumula sa pagbebenta ng iba pang mga properties tulad ng mga commercial building at apartment complexes.

Ang buwis ay hindi rin umabot sa mga orihinal na hula.

Sinabi sa mga botante na maaari itong makalikha ng higit sa $1 bilyon bawat taon.

Sa loob ng unang dalawang taon nito, nakalikha ito ng humigit-kumulang $630 milyon.

Nakatakot ba ang buwis sa mga developer?

Ang lungsod ng L.A. ay nahaharap sa isang malubhang kakulangan sa abot-kayang pabahay, at kinakailangang magplano para sa halos kalahating milyong bagong bahay sa taong 2029 ilalim ng batas ng estado.

Sa mga nagdaang taon, ang lungsod ay malayo na sa pag-abot sa layuning ito.

Mula nang ipasa ang Measure ULA, nagkaroon ng mga alalahanin sa ilang mga tagapagtaguyod ng pabahay tungkol sa potensyal ng buwis na raw na hadlangan ang pamumuhunan sa bagong pabahay.

Sa pamamagitan ng pagpapataas ng gastos ng pagbebenta ng bagong nakabuuang apartment complex, pinaniniwalaan ng mga skeptiko ng buwis na ang panukalang ito ay natatakot sa mga developer na nahaharap na sa mas mataas na gastos ng konstruksyon at regulasyon sa L.A.

Sinabi ng mga mananaliksik mula sa UCLA at RAND na ang kanilang pag-aaral ay sa esensya ay nagpapatunay sa mga takot na iyon.

Sinasabi nila na ang 40% na pagbaba sa mga bagong housing permits ng lungsod ay hindi maaaring ipaliwanag lamang sa mas malawak na mga economic trend tulad ng mas mataas na interest rates o inflation.

Ang iba pang mga lungsod sa L.A. County ay nahaharap din sa parehong mga balakid, ngunit nagpakita ng mas kaunting matinding pagbagsak sa pag-unlad ng pabahay.

“Ang pagkakaiba sa pagitan ng dalawang pagbagsak ay sa esensya kung ano ang maaari nating iugnay sa Measure ULA, at ito ay isang napakalaking numero,” sabi ni Phillips.

Ilang apartment ang mapupunta sa mga low-income renters

Ang bahagi ng kita ng Measure ULA na nakolekta mula sa pagbebenta ng mga bagong itinatag na apartment ay umabot sa humigit-kumulang $29 milyon sa katapusan ng 2024, natuklasan ng pag-aaral.

Ang mga mananaliksik ay nagtaya na ang kita na iyon ay kayang mag-subsidize ng humigit-kumulang 70 bagong yunit ng abot-kayang pabahay bawat taon.

Ngunit sa pamamagitan ng paghihikbi sa mas malawak na pagbuo ng pabahay, sinabi ng pag-aaral na ang lungsod ay nawawalan hindi lamang ng mas mataas na gastos na market rate units — kundi pati na rin ng ilan sa mga low-cost apartments na nakabundle sa mga bagong market rate buildings.

Karamihan sa mga malalaking proyekto sa L.A. ngayon ay gumagamit ng mga batas ng estado upang dagdagan ang kanilang densidad kapalit ng pagpapanatili ng isang maliit na porsyento ng mga yunit na abot-kaya sa mga low-income renters.

Dahil ang Measure ULA ay nagdudulot ng isang kabuuang pagbagsak sa mga proyektong iyon, ayon sa pag-aaral, ang lungsod ng L.A. ay nawawalan ng humigit-kumulang 168 low-income apartments bawat taon.

“Kung hindi ito nagbuwis ng mga bagong multi-family buildings pagkatapos ng kanilang pagtatayo, talagang makakatulong ito sa atin na makabuo ng mas marami pang abot-kayang pabahay,” sabi ni Phillips.

Inirerekomenda ng pag-aaral ang exemption para sa mga bagong gusali

Hindi pa tiyak kung ang mga miyembro ng L.A. City Council ay tatalakay sa rekomendasyon ng ulat na i-exempt ang mga apartment buildings na itinayo sa nakaraang 15 taon.

Ang panukala ay may ilang mga carve-outs, tulad ng mga exemption para sa pabahay na itinayo ng mga non-profit developers.

Sa kabila ng mga natuklasang negatibong epekto mula sa pagpapatupad ng buwis, sinuportahan at bumoto si Phillips para sa Measure ULA.

Sinabi niya na ang pag-aayos ng polisiya upang i-exempt ang mga mas bagong apartment ay isang maliit na pagbabago, na magiging sanhi ng kabuuang pagbagsak sa mga kita ng humigit-kumulang 8%, ngunit isang pangunahing pagpapabuti.

“Wala akong nakikitang layunin sa pagtangan dito ng mas mahigpit kapag mayroon itong mga ganitong negatibong kahihinatnan at kumakatawan sa napakaliit na halaga ng kita,” sabi niya.

Ang karamihan sa kita ng buwis, halos 78%, ay nanggagaling sa mga benta ng mga gusaling itinayo higit sa 15 taon na ang nakalilipas, ayon sa pag-aaral.

Sinabi ni Phillips na ang mga mambabatas ng California ay maaari ring makialam sa pamamagitan ng paglalagay ng mga limitasyon sa estado sa mga transfer taxes tulad ng Measure ULA.

Ang mga katulad na buwis ay naipasa na rin sa San Francisco at Santa Monica.

Naniniwala ang mga tagasuporta ng Measure ULA na ang patakaran ay maaaring dumaan pa sa isang transition period.

Sinasabi nila na ang mga developer ay maaaring nananatili sa mga sidelines, naghihintay na makipagcommit sa mga bagong proyekto hanggang sa maayos ang iba’t ibang legal na hamon.

Ang mas mataas na antas ng kamakailang pagbuo ng pabahay sa ibang bahagi ng L.A. County ay maaaring resulta ng mga salik na wala namang kinalaman sa buwis, sinasabi ng mga tagasuporta, tulad ng iba’t ibang lungsod na nagpasimula ng mga lokal na pag-update sa plano ng pabahay na nag-aalok ng mga bagong pagkakataon para sa pag-unlad.

Sinasabi din nila na ang mga pagkakaiba sa produksyon ng pabahay sa rehiyon ay maaaring magkapantay sa paglipas ng panahon, na nagpapakita ng limitadong epekto mula sa Measure ULA.

Sinabi ni Donlin mula sa United to House L.A. na sa ngayon ang mga nakikinabang mula sa Measure ULA ay kinabibilangan ng “mga tao na nakakaranas ng kawalang tahanan, mga low-income renters at mga tao na naghahanap ng magandang trabaho, at sinumang nagmamalasakit sa pagtugon sa krisis ng pabahay sa L.A.”