Ang Miami ay Namumuhay ng Malaki sa Mga Kahaliling Yunit

pinagmulan ng imahe：https://www.bisnow.com/south-florida/news/multifamily/shrinkflation-miami-apartment-market-126792

Sa pagitan ng 2013 at 2022, ang average na bagong apartment sa Miami ay 912 SF, na halos 3% na mas malaki kaysa sa national average.

Ngunit ang mga residente ng South Florida na sanay sa maluwang na mga yunit ay kailangang matutong mag-isip ng mas maliit.

Sinabi ni Marc Chasin, bise presidente ng Eden Multifamily, sa Bisnow’s South Florida Annual Housing Summit noong Miyerkules, “Ang mga parehong tao na handang magbayad ng anuman para sa renta ng isang 800 SF, isang silid na apartment ay ngayon kakailanganing maunawaan na maaari na silang makakuha lamang ng 550 SF.”

Ang Eden Multifamily, na nakabase sa Coconut Grove, ay bumubuo ng mga market-rate apartments, at sa kasalukuyang merkado, may higit na gana para sa mga micro-units.

“Kung kukuha ka ng tatlong 500 SF na mga yunit, iyon ay 1,500 SF. Sa halip na dalawang 750 SF na mga yunit, mas mabilis na mabebenta ang mga iyon kapag talagang ibinenta mo,” dagdag ni Chasin sa entablado sa Mayfair House sa Coconut Grove.

“B kahit na ibinibenta mo ang mga ito sa parehong presyo bawat paa, epektibo, kumikita ka ng parehong halaga ng dolyar, at mas mabilis mong naibebenta ang iyong mga yunit.”

Ang dahilan nito ay nakatuon ang mga mamimili at nangungupahan sa kabuuang halaga ng condo kaysa sa presyo bawat SF, ayon sa mga developer.

Ipinapahintulot nito sa mga tagabuo na lumikha ng higit na mga unit ng pabahay at makamit ang mas magandang kita.

“Talagang mas mahalang magtayo ng mas maliit na yunit, ngunit ang presyo sa bawat square foot na makukuha mo kapag ibinenta ay talagang mas mataas kaysa sa mas malaking isang silid na apartment,” sabi ni Arturo Vidal, Chief Financial Officer ng North Development.

“Para sa amin, ang isang studio, kahit na ito ay, per square foot, mas mahal upang itayo, ang pagkakaiba sa kung ano ang maaari kong ibenta ito ay talagang mas mataas kaysa sa aking tumaas na gastos.”

Ang mga gastos ay pangunahing isyu para sa mga developer na nagsisikap na magdala ng pabahay sa South Florida.

Sinabi ni Doron Broman, ang nagtatag at CEO ng Moderno Development, na ang presyo ng konstruksyon ay tumigil sa pagtaas, ngunit hindi inaasahang bababa sa hinaharap, ayon sa Oxford Economics.

“Sa ngayon, hindi na tumataas ang mga gastos,” sabi ni Broman.

“Natapos na namin ang isang 50% na pagtaas sa nakaraang tatlong taon, na halos wala nang posibilidad na maayos ang underwriting.”

Iyon ay pumipigil sa mga developer na makapagsimula sa mga proyekto.

Sinabi ni Chasin na ang Eden ay tumutuon sa kanilang mga multifamily na pagsisikap sa ibang mga merkado.

Sinabi ni Lauren Goebel, development director sa Texas-based Hanover Co., na ang huling apartment building sa South Florida na nakuha ng kanilang kumpanya ng pondo ay isang high-rise sa Fort Lauderdale noong huli ng 2022.

“Sigurado akong karamihan sa atin sa silid na ito ay nahirapan sa pagtaas ng mga gastos sa nakaraang ilang taon, kasama na ang pagtaas ng mga rate ng interes, pagtaas ng cap rates,” dagdag ni Goebel.

“Talagang naging mahirap ang pag-underwrite ng mga bagong multifamily na pagkakataon sa South Florida.”

Tumaas ang mga presyo ng condo sa Miami ng 123.7% sa nakalipas na 10 taon, ayon sa Miami Realtors, ngunit bumagal na ang paglago habang ang bilang ng mga mamimili sa mas mataas na presyo ay humihina.

Tumaas lamang ng 1.2% ang median condo price taon-taon.

Ang mabilis na pagtaas ng mga gastos at halaga ay nagbukas ng puwang sa merkado, ayon sa mga developer, habang ang mga bagong residential units ay nahahati sa pagitan ng short-term rental micro-units at 3K SF luxury condos, sabi ni Vidal.

Idinagdag niya na ang mga apartment na nakikita ang pinakamaraming demand ay ang mga binebenta sa halagang mas mababa sa $1M.

Kahit na ang kaunting mas malalaking yunit na binebenta sa pagitan ng $1M at $3M ay hindi nakakuha ng maraming mamimili.

“Mayroong parang sikolohikal na hadlang na nasa ilalim ng isang milyon, na nagiging sanhi ng mga maliliit na yunit,” sabi ni Vidal.

At habang ang Miami ay pangHistorically na isang bayan ng mas malalaking apartment, ang nakaraang paglago nito ay pinalakas ng mga domestic migrants mula sa mga mas mataas na bayad na lungsod kung saan ang mas maliliit na apartment ay katotohanan.

Ang populasyon ng lungsod ng Miami ay tumaas ng halos 4% mula noong 2020.

“Nakikita natin na pagkatapos ng Covid, dahil sa mass migration ng mga tao na nais manirahan sa urban core, makikita mong magiging katulad ito ng New York, Toronto, tulad ng Chicago, kung saan ang shrinkflation ay isang bagay,” sabi ni Vidal.

Ang mga layout ay nagbago, ang mga appliances ay lumiit, at ang mga karaniwang espasyo ay magiging mas mahalaga upang umangkop sa bagong realidad, sabi ni Chasin.

“May mga tiyak na variable na sa palagay ko kailangang tanggapin at sanayin ng mga tao,” aniya.