Isang Sa Bawat Limang Kapitbahayan sa Dallas ay Nasa Maagang Yugto ng Gentrification

pinagmulan ng imahe：https://www.dallasnews.com/news/2024/11/15/one-in-five-dallas-neighborhoods-are-in-the-early-stages-of-gentrification-report-says/

Ayon sa isang bagong ulat ng Builders of Hope na inilabas noong Huwebes ng gabi, ang isang sa bawat limang kapitbahayan sa Dallas ay nasa maagang yugto ng gentrification.

Kabilang sa mga kapitbahayan na mas mataas ang panganib ng gentrification ay ang Ledbetter sa Kanlurang Dallas, Red Bird sa katimugang Dallas at Vickery Meadow sa hilagang-silangang Dallas.

Pagdating ng taong 2032, tanging 21% ng mga unit na paupahan sa Dallas ang kayang maabot ng karaniwang umuupa, habang ang mga mamimili ng bahay sa Dallas na kumikita ng median na kita ay hindi kayang bumili ng mas mababa sa 2% ng mga bahay na nasa merkado sa panahong iyon, ayon sa pag-aaral.

Ang mga natuklasan ng ulat ay inilahad ng nonprofit developer at community development organization sa Dallas, habang inilunsad nito ang kanilang multilayered strategy na “A Right to Stay.” Ang ulat ay naglalaman ng pag-aaral sa kasalukuyang estado ng gentrification sa lungsod, mga rekomendasyon ng patakaran upang protektahan ang mga karapatan ng mga residente, mga solusyon sa anti-displacement at isang pagsusuri ng merkado ng pabahay at mga pagbabagong demograpiko sa Dallas.

Ayon sa anti-displacement tool kit, ang West Dallas at South Dallas ay nakakaranas na ng mas mataas na antas ng gentrification.

Dumalo sa presentasyon ng mga pangunahing puntos ng pag-aaral ang Builders of Hope kasama ang ilan sa kanilang mga tagapayo sa patakaran, kabilang sina Heather K. Way, clinical professor sa University of Texas sa Austin, at J.H. Cullum Clark, direktor ng Bush Institute-SMU Economic Growth Initiative sa George W. Bush Institute, sa isang panel sa Gilley’s South Side Music Hall.

Lumahok din sa talakayan ang dating City Councilwoman ng Dallas na si Diane Ragsdale at si Heather Higginbottom, pinuno ng pananaliksik, patakaran at pananaw para sa JPMorgan Chase Co.

“Ang tool kit na ito ay isang mapa para sa lahat ng manlalaro, hindi lamang para sa lungsod, dahil ang isyu ay kumplikado at mangangailangan ng maraming kasosyo na kukuha ng tool kit na ito, magbabasa ng mga rekomendasyon sa patakaran at mauunawaan kung saan sila maaaring makilahok sa pagdadala ng mga solusyon sa displacement,” sabi ni James Armstrong, presidente at CEO ng Builders of Hope.

Ayon sa isang pag-aaral na isinagawa kasama ang Dallas College Labor Market Intelligent Center, ang kakayahang bumili ng mga bahay ng mga homeowner sa Dallas ay bumaba mula 44% ng stock ng pabahay noong 2012 hanggang 12% noong 2022.

Sa parehong panahon, ang kakayahan sa pagpapaupa ay bumaba mula 50% ng mga unit na paupahan hanggang 30%.

Ang A Right to Stay ay dinisenyo bilang isang tool kit upang matulungan ang mga residente ng Dallas at mga policymaker na mas maunawaan ang gentrification at kung saan ito nagaganap.

Nag-aalok din ito ng mga solusyon sa patakaran at programmatic upang mapigilan ang residential displacement sa mga gentrifying na kapitbahayan.

Ang gentrification ay isang proseso na nangyayari kapag ang isang kapitbahayan ay nagbabago habang bumubuhos ang bagong pamumuhunan sa isang makasaysayang marginalized na kapitbahayan, na nagreresulta sa pagtaas ng mga halaga ng ari-arian at gastos sa pabahay.

Sa pag-reduce ng supply ng mga abot-kayang unit, ang kapitbahayan ay pisikal na nagbabago ng pagdagsa ng bagong, mas mataas na pagtatayo, nagbabago ang demograpiko ng kapitbahayan at nagbabago ang katangian ng kultura ng kapitbahayan.

“Ang mga nakababahalang istatistikang ito ay ang backdrop ng lumiit na kakayahan sa pagbili at rekord na pag-unlad ng ekonomiya.

Ang mga katotohanang ito ay lumikha ng agarang pangangailangan para sa aksyon na nagpoprotekta sa pamana ng mga residente at mga kapitbahayan,” sabi ni Michelle Thomas, Regional Executive para sa Global Philanthropy sa JPMorganChase, na namuhunan ng $500,000 upang tulungan ang pag-aaral.

Ang pag-aaral ay gumamit ng tatlong bahagi ng pagsusuri ng gentrification upang suriin kung saan nakatira ang mga mahihina na residente, kung aling mga kapitbahayan ang nakaranas ng pagbabago sa demograpiko, lakas at pagbabago sa mga merkado ng pabahay ng kapitbahayan.

Ipinapakita ng overlay ng mga tatlong variable na ang mga presyon ng displacement ay laganap sa buong Dallas, na may higit sa 40% ng mga kapitbahayan na madaling kapitan sa o nakakaranas ng ilang yugto ng gentrification, mula maaga hanggang gitna at huli.

Isang sa bawat sampung kapitbahayan sa Dallas ang nasa dynamic o huling yugto ng gentrification.

Ito ay mga kapitbahayan na may mga mahihinang populasyon na nakaranas ng pagbabago sa demograpiko at may bilis ng paglago o patuloy na mga merkado sa pabahay.

Mula 2011 hanggang 2021, ang mga kapitbahayan na ito ay nawalan ng average na 90 pamilya na may mga bata sa ilalim ng kahirapan habang nakakakuha ng 450 sambahayan na may mga degree sa kolehiyo, ayon sa ulat.

Sinabi ni Stephanie Champion, ang punong tauhan ng Community Development at Policy ng Builders of Hope, na kung ilang mga patakaran ang naipatupad sampung taon na ang nakalilipas, iba ang kalagayan ng lungsod ngayon.

“Magiging napakaiba ang ating lungsod, at mayroon tayong pagkakataon ngayon, upang maglagay ng mga interbensyon upang protektahan ang ating pinaka-mahina na mga kapitbahay at mga komunidad,” sabi ni Champion.

“Kung hindi tayo kumilos ngayon, nanganganib tayong mawala sila.”

Inilabas ng nonprofit ang mga case studies sa tatlong kapitbahayan, West Dallas, South Dallas at Vickery Meadow, upang suriin ang epekto ng gentrification.

Sa West Dallas, kung saan may mga relatibong mataas na rate ng pagmamay-ari ng bahay sa mga mahihinang residente, ang pag-secure ng mga homestead, protektahan ang mga ari-arian ng mga tagapagmana at pagtitiyak sa pamana ng kayamanan ng henerasyon ay mahalaga upang patatagin ang kapitbahayan, ayon sa inirekomenda ng tool kit.

Ilana sa mga diskarte sa anti-displacement na inirerekomenda para sa West Dallas at mga katulad na kapitbahayan ay ang displacement mitigation zoning, na isang set ng mga patakaran na nilikha upang protektahan ang mga tao mula sa pinipilit na umalis sa kanilang mga tahanan kapag ang isang lugar ay binuo o nagbago.

Ang mga exemption enrollment programs ay nagbibigay-diin sa mga tao na ma-exempt mula sa mga tiyak na kinakailangan, kadalasang upang tulungan silang maiwasan ang mga pasanin sa pinansyal o iba pang mga hamon.

Ang mga pondo para sa tulong sa buwis sa ari-arian at mga programang nakatuon sa mga pag-aayos ng bahay na tumutulong sa mga residente na mapanatili ang kanilang mga tahanan.

Taong ito, inilunsad ng Builders of Hope ang Property Tax Assistance Program pilot, na nakatuon sa mga residente ng West Dallas sa ZIP code na 75212.

Saklaw ng grant ang pagkakaiba sa kanilang mga buwis sa ari-arian mula 2020 at kasalukuyang mga buwis.

Dapat na nakatira ang mga aplikante sa lugar ng programa sa loob ng 10 taon—o minana ang isang ari-arian mula sa isang legacy resident na pagmamay-ari ng bahay bago ang taong 2005.

Ang pilot program ay isa sa mga tool na inirerekomenda ng Builders of Hope bilang isang patakaran upang tulungan ang mga legacy resident na manatili sa kanilang mga tahanan.

Sa South Dallas, kung saan ang karamihan sa mga residente ay mga nangungupahan sa mga single-family units at kung saan may sapat na pagkakataon para sa bagong konstruksyon ng mga single-family homes, kinakailangan ang mga di-tradisyunal na modelo ng pagmamay-ari ng bahay na nagtataguyod ng pangmatagalang, deed-restricted affordability at pinataas na access sa pagmamay-ari ng bahay para sa mga matagal na umuupa upang matiyak na makapagpapatuloy ang mga legacy resident sa kanilang mga tahanan.

Para sa South Dallas at mga kapitbahayan na may katulad na mga profile, ang pampublikong lupa para sa abot-kayang pabahay, mga shared equity housing models at neighborhood stabilization voucher programs ay ilan sa mga tool na maaaring gumana upang maiwasan ang anti-displacement.

Sa Vickery Meadow, kung saan ang karamihan sa populasyon ay mga migrante at nakatira sa mababang-upa na multifamily apartment complexes, kinakailangan ang mga patakaran at programa na sumusuporta sa rehabilitasyon at pagpapanatili ng mga natural na nangyaring abot-kayang housing unit, ayon sa ulat.

Ang Vickery Meadow ay isa sa mga pinaka-multicultural na kapitbahayan sa Dallas, kung saan ang karamihan ng mga residente ay mula sa mga bansa sa Africa at Latin America.

Para sa Vickery Meadow at mga kapitbahayan na may katulad na mga profile, ang mga anti-displacement na estratehiya na makakapagpabuti sa mga buhay ng mga residente ay kinabibilangan ng paglikha ng higit pang mga legal na proteksyon para sa mga nangungupahan, tamang-presyo na patakaran sa abot-kayang pabahay na dinisenyo upang matiyak na ang mga tahanan ay may tamang presyo at abot-kaya para sa mga tao na may iba’t ibang antas ng kita at pagbibigay ng pondo para sa pagkakasunduan ng nangungupahan at komunidad.

Ang pagbibigay ng mas maraming proteksyon para sa mga nangungupahan ay dapat na maging isang priyoridad para sa lungsod ng Dallas, dahil ang karamihan sa mga residente ay mga nangungupahan, sabi ni Clark, direktor ng Bush Institute-SMU Economic Growth Initiative.

Ang mga rekomendasyon sa patakaran ng Builders of Hope ay naglalayong protektahan ang mga mahihinang residente mula sa displacement at panatilihin o bumuo ng abot-kayang pabahay para sa mga kasalukuyan at hinaharap na mahihinang residente.

Nais din nilang bigyang kapangyarihan ang mga komunidad na ipaglaban ang kanilang mga sarili.

Ang Builders of Hope ay nakikipagtulungan sa ilang mga departamento ng lungsod sa mga estratehiya sa pagpapatupad at nakatakdang mag-present sa Housing and Homelessness Solutions Committee ng lungsod sa Enero.

Dapat aprubahan ng komiteng ito ang mga rekomendasyon sa patakaran bago ito ipadala sa City Council para sa buong boto.

“Ang karapatan na manatili ay talagang ang kilusang nais naming simulan.

Ang mga komunidad na ito ay nilikha dahil sa segregasyon, redlining, na nagpasya ang aking lola at iba pang mga tao na itanim nang walang mga kalye, walang tubig, nang sinabi ng mga tao, ‘ang mga [kapitbahayan na ito] ay pinto ng impiyerno,’” sabi ni Armstrong.

“Dapat magkaroon ng karapatan ang mga indibidwal na manatili kapag ang kanilang kapitbahayan ay nagiging bagong hot spot.”