Pag-usbong ng Corporate Housing sa Houston, Texas

pinagmulan ng imahe：https://www.bisnow.com/houston/news/commercial-real-estate/corporate-housing-providers-set-sights-on-houston-amid-population-growth-126735

Ang mga opsyon para sa pag-book ng corporate housing ay historically limitado at niche, nananatiling nakatago mula sa pangkalahatang publiko.

Ngayon, ilang mga kumpanya ng corporate housing sa Texas ang nagtatangkang baguhin iyon.

Sa pag-asam na samantalahin ang mabilis na pag-unlad ng mga trabaho at populasyon ng lungsod — at ang pag-alis ng mga kilalang pangalang corporate housing tulad ng Sonder — ang mga operator gaya ng Lodgeur Inc. at Texas Corporate Homes ay pumapasok upang kunin ang kanilang bahagi ng niche furnished rental market na pangunahing nakatuon sa mga biyahero sa negosyo, mga korporasyon, at mga placement ng insurance.

“Mayroong mahabang kasaysayan ng extended stay [sa Houston] dahil sa mga manggagawa sa langis na naroon pansamantala,” sabi ni Bram Gallagher, direktor ng ekonomiya at pagtataya para sa AirDNA.

“Maraming mga bagyong tumama sa Gulf, at pagkatapos ay mayroon kang mga tao na nawawala at nangangailangan ng mga matutuluyan. Mayroong mga travel nurse … Ito ay isang industriyal na lungsod. Mayroon itong langis, gas. Mayroon itong malaking daungan din. Kaya’t lahat ng mga ito ay talagang angkop para sa merkado na iyon.”

Ang short-term rental market ng Houston ay lumago nang malaki sa mga nakaraang taon, mula sa 10,540 na magagamit na listahan noong Enero 2019 hanggang 17,319 noong Setyembre 2024, ayon sa AirDNA, na nagbibigay ng pagsusuri ng data mula lamang sa Airbnb at Vrbo, kabilang na ang mga vacation rental.

Ang porsyento ng mga listahan sa Houston na kusang humihiling ng 28-araw o higit pang pananatili ay 5.7%, ayon sa datos ng AirDNA.

Mas mahirap makuha ang karagdagang istatistika sa corporate housing. Kinumpirma ng AirDNA at CoStar na hindi nila sinusubaybayan ang corporate housing stock dahil mahirap itong ihiwalay mula sa ibang mga listahan ng short-term rental.

Maging ang grupong pang-industriya na Corporate Housing Providers Association ay hindi nakapagbigay ng datos ayon sa merkado.

Ngunit mahirap balewalain ang matatag na pag-unlad ng mga trabaho at populasyon sa Houston at isang puwang sa merkado.

Mahigit sa 92,000 tao ang nagtungo sa Houston mula Hunyo 2022 hanggang Hulyo 2023, ayon sa datos ng U.S. Census Bureau, at ang lungsod ay mabilis na humuhusga sa Chicago bilang pangatlong pinakamalaking lungsod sa bansa.

Nakakuha rin ng 626,200 trabaho ang rehiyon ng Houston mula Mayo 2020 hanggang Setyembre 2024, na nakakabawi ng 174% ng mga nawalang trabaho dulot ng pandemya, ayon sa pagsusuri ng Greater Houston Partnership.

Ang Houston ay mayroon ding mababang hadlang para sa pagpasok sa merkado, na may kaunting mahigpit na patakaran kung sino ang maaaring mag-set up ng short-term rental, sabi ni Bram Gallagher.

At dahil sa isa sa mga pinakatanyag na provider ng corporate apartment, ang Sonder, ay tila umaalis sa lokal na merkado at nagsasara ng 80 lokasyon, isang bagong roster ng mga kalaban ang pumapasok sa arena.

Si Sébastien Long, na orihinal na galing sa Britain, ay nakita ang pagkakataon para sa corporate housing sa Houston.

Si Long ang founder at CEO ng Lodgeur Inc., na nag-aangkop, nagma-market, at namamahala ng mga bakanteng Class-A apartment unit sa isang revenue-sharing na batayan kasama ang may-ari ng ari-arian.

Nakama-market ang Lodgeur sa mga “traveling professionals at digital nomads.” Mga 75% ng mga rentang ito ay pumapasok sa lungsod para sa mga propesyonal na dahilan, kabilang ang mga internship at kumperensya, sabi ni Long.

Pamilyar si Long sa mga furnished apartment dahil ito ay normal sa London. At, bilang isang beterano ng Sonder, hindi naging malaking hakbang ang pagbuo ng Lodgeur, kahit na maaaring maging mahirap ang merkado ng mga furnished apartment sa Houston, sabi niya.

Ang average na pang-araw-araw na upa ay mas mababa kaysa sa iba pang mga merkado, kahit na ang gastos para sa pag-set up ng isang ari-arian ay halos pareho saan mang dako, kaya’t mahalaga ang pagiging episyente.

“[Sonder] ay nagtaas ng maraming pera, at ang lahat ay tungkol sa paglago,” sabi ni Long. “Kapag ganito ang mga bagay-bagay, maaari kang mawalan ng tingin sa mga operational metrics. Hindi ako kasing galing nila sa pagtaas ng pera. Karamihan ay ang aming pera ang pumasok sa [negosyong ito] at samakatuwid, naging mas maingat kami kung paano namin ginagastos ang pera.”

Matapos ang isang mahirap na simula dahil sa pagsisimula ng pandemya, natuklasan ng Lodgeur na maaari silang bumuo ng episyensya sa pamamagitan ng pakikipagsosyo sa mga komunidad ng multifamily upang ayusin at patakbuhin ang mga bakanteng unit sa isang short-term rental na batayan.

“Nagsimula kaming lumipat sa isang management model, revenue-sharing model, kasama ang aming mga partner,” sabi ni Long. “At ang natuklasan namin ay sa halip na maging isang nangungupahan, nagiging partner ka nila. Mas maraming pakikipagtulungan.”

Nakapag-pitch ang Lodgeur upang kunin ang mga ari-arian sa mga gusaling iniiwan ng Sonder kung may pag-asa na makahanap ng mas epektibong paraan upang patakbuhin ang mga ito, sabi niya. Nagbabasa si Long ng mga rental reviews upang matiyak na anumang mga nakaraang problema ay maaayos.

Nagtatrabaho din ito upang gawing mas “accessible” ang “corporate housing” sa pangkalahatang publiko, sabi niya.

Habang maraming tao ang maaaring makinabang mula sa mga uri ng rentals na katulad ng corporate housing, tulad ng mga bumibisita sa Houston para sa pinakamahusay na paggamot sa kanser sa bansa, hindi nila palaging alam kung paano ito hahanapin.

“Nagsisimula ang mga tao sa kanilang mga paghahanap online. Nagta-type sila ng mga bagay, isang kumbinasyon ng MD Anderson, maaaring pumunta sila sa Airbnb at iba pang mga lugar. Ang ugaling iyon ay hindi pa itinatag,” sabi ni Long.

“Samantalang sa Europa, ang corporate housing ay tinatawag na serviced apartments, na mas madaling pabatid sa publiko.”

Ang Lodgeur ay patuloy na naglilista ng kanilang mga unit sa maraming platform kabilang ang Airbnb, ngunit mga 70% ng kanilang mga bookings ay nagmumula nang direkta mula sa kanilang website, sabi niya.

“Nakakakuha sila ng mga leads araw-araw,” sabi niya. “Kaya’t naroon ang demand. Hindi lang nila talaga ito napagtanto.”

Ang Texas Corporate Homes, na nag-aalok ng direktang pinamamahalaan, propesyonal na pinalamutian na mga single-family residences, ay nakakaranas din ng malusog na demand, na inihayag ngayong buwan na ito ay pinalalawak sa Houston at Austin.

Nakikipagtulungan ang kumpanya online sa mga single-family rental investors upang magkaloob ng mga ari-arian sa mga propesyonal na kliyente at mga tao na na-displace dahil sa mga natural na kalamidad at iba pang insurance-funded repairs, sabi ni Sean Gallagher, na nangunguna sa kaunlaran ng negosyo para sa kumpanya.

Historically, kapag ang isang kumpanya o ahente ng insurance ay nangangailangan ng isang single-family home para sa pansamantalang paggamit, ang mga ahente ay makikipag-ugnayan sa mga may-ari ng mga bahay na nakalista para sa lease o pagbebenta upang tanungin kung maaari silang magpatupad ng isang maikling lease, pagkatapos ay bibili sila ng mga kasangkapan na kailangan, sabi ni Sean Gallagher.

“Siyempre, mayroong friction ito at hindi ito perpekto,” sabi niya.

Iyon ang dahilan kung bakit inilunsad ng Texas Corporate Homes ang pagsasalin at pag-aangkop at pag-furnish ng mga single-family rental homes partikular para sa mga short-term rentals, gamit ang mga background nila sa property technology upang ilunsad ang negosyo.

Matapos ang maraming taon ng pag-book ng mga kliyente sa Dallas sa pamamagitan ng website ng kumpanya, naramdaman ng Houston na isang natural na akma, sabi ni Sean Gallagher.

“Mayroon kaming teknolohiya, mayroon kaming mga sistema, mayroon kaming mga tao upang ma-scale ito hindi lamang sa isang lokal na merkado, kundi sa isang mas malawak na heograpiya,” sabi niya.

Si Amy Lucio, na namumuno sa owner operations para sa kumpanya at may 27 taong karanasan sa corporate housing, ay nagsabi na ang lumalagong bilang ng mga rooftops at mataas na populasyon ng Houston ay nag-udyok sa pagpapalawak.

“Ito ay palaging isang napaka-masiglang corporate housing market, simula pa noong ’97 nang ako’y nagsimula … Ito’y talagang napatunayan,” sabi niya.

Planong ipitch ng kumpanya ang kanilang modelo sa mga single-family investors na maaaring hindi pa naririnig tungkol sa corporate housing ngunit sabik na ibigay ang mga responsibilidad sa isang kumpanya na nangako ng mas mataas na average nightly rental rate kaysa makukuha nila sa mga annual leases, sabi ni Sean Gallagher.

“Ito ay turnkey. Kami ang mamamahala, kami ang makakakuha ng mga nangungupahan, kami ang pagsasama-sama ng lahat ng ito para sa iyo,” sabi niya, na idinadagdag na ang mga ari-arian ay dapat umangkop sa pamantayan ng kumpanya upang matanggap.

Sinabi ni Lucio na ang modelo ng Texas Corporate Homes ay kumakatawan sa hinaharap ng corporate housing dahil ang mga tao ay lumilipat sa kung ano ang komportable sila, kasama ang pananatili sa isang single-family home at pag-book online.

Ang pagkakaroon ng malaking stock ng housing supply ay nagbibigay-daan sa Texas Corporate Homes na maging flexible at pahabain ang mga pananatili sa maikling abiso, na nagpapagaan ng tensyon sa mga insurance broker partner, sabi ni Sean Gallagher.

At hindi gaya ng ibang short-term rentals, maaari dalhin ng mga nangungupahan ang kanilang mga pamilya at may posibilidad na makaramdam ng mas parang tahanan, ibig sabihin, maalagaan nila nang mabuti ang mga bahay, sabi ni Sean Gallagher, na idinadagdag na wala silang kailanman kailangang mag-evict ng nangungupahan.

“Iyon ay hindi pangkaraniwan upang magkaroon ng daan-daang mga tahanan sa loob ng maraming taon at walang evictions,” sabi niya. “Mas mababa ang pagkasira bilang resulta, mas kaunti ang abala bilang resulta, mas mahusay na pagganap sa pananalapi, mas mahusay na ekonomiya.”

Pinasisigla din ng Lodgeur ang kanilang pokus sa kanilang bottom line. Ngayon, nakipagsosyo ang kumpanya sa dalawang komunidad sa Houston, ang Mid Main Lofts at Elan Med Center, ngunit may isa pang kalahating dosenang mga deal na nasa proseso, sabi ni Long.

Ang mga operator ay na-aakit ng potensyal na kumita ng higit sa market rent at upang punan ang mga unit na maaaring nakatayo lamang.

“Karamihan sa mga komunidad ay masaya kung makakakuha lamang sila ng 90%,” sabi ni Long. “Kung mayroon kang 400 na pinto, kahit 5% ay nananatiling 20 units na nakatayo lamang.”

Hindi kinukuha ng Lodgeur ang mga nirerentahang unit mula sa sirkulasyon, kundi humahalik ng mga bakanteng unit upang maging kumikita, sabi niya.

“Samantalang madalas naming ihinanay ang aming mga pagbabalik sa market rent na maaari nilang makuha, kadalasang nakikipagkompetensya kami sa zero,” sabi niya. “Ito ay mga unit na nakatayo ng walang nangungupahan, partikular kung naroon kami sa panahon ng lease-up, o marahil ay may nagbago sa pagmamay-ari, o ang isang asset ay hindi nakapag-perform. Iyon ay mga unit na nakatayo ng walang kita, at bigla silang kumikita.”