Kritika sa Plano ng Paglago ni Mayor Harrell Dahil sa Kakulangan ng Apartment Zoning

pinagmulan ng imahe：https://www.theurbanist.org/2024/10/17/updated-seattle-growth-plan-adds-five-neighborhood-anchors-bigger-fourplexes/

Isang malawakang pananaw ang inilabas ni Mayor Bruce Harrell kaugnay sa kanyang plano ng paglago bilang bahagi ng malaking update ng Comprehensive Plan ng lungsod, na nakatakdang isaalang-alang ng Seattle City Council sa unang bahagi ng 2025.

Sa kabila ng mga makabuluhang pagbabago mula sa bersyon na inilabas noong unang bahagi ng taon, ang balangkas ng zoning ay nananatiling halos pareho.

Ang kakulangan ng bagong zoning para sa mga apartment ay kasalukuyang umaakit ng kritik mula sa ilan sa mga tagapagtaguyod ng pabahay.

Ayon sa plano ni Harrell, ang karamihan sa planadong paglago ng lungsod ay nakatuon sa katulad na mga lugar sa kahabaan ng mga pangunahing arterial na kalye, habang ang mga single-family na zona — kahit na ang mga malapit sa mga mataas na halaga ng amenities tulad ng mga paaralan, parke, o madalas na transit — ay mananatiling hiwalay mula sa konstruksyon ng apartment at integrasyon sa iba pang bahagi ng lungsod.

Habang ang pag-replace ng single-family zoning sa fourplex zoning ang maaaring makahatak ng pinaka-pansin, halos 85% o higit pa ng paglago ng Seattle sa nakaraang mga dekada ay naganap sa multifamily housing sa limitadong mga lugar na tinatawag na urban centers at villages, at malamang na magpapatuloy ito.

Ang unang bersyon ng plano, na inilabas noong Marso, ay nakakuha ng pagtuligsa mula sa malawak na hanay ng mga grupo kabilang ang Seattle Metropolitan Chamber of Commerce, mga mambabatas ng estado, ang sariling komisyon ng pagpaplano ng lungsod, at kahit ang ilan sa mga pinaka-susunod na tagasuporta ni Harrell tulad ni Councilmember Tanya Woo.

Sa kabila ng pagkakasunduan na ang plano ay hindi sapat, hindi bumalik ang administrasyon sa drawing board.

Ipinagsikapan nila ang parehong balangkas, habang pinapayagan ang bahagyang mas maraming opsyon sa pabahay.

Kasama sa mga materyales na inilabas noong Miyerkules ang mga pagbabago sa unang draft ng plano, kasama na ang karagdagan ng limang bagong clustered growth center sa mga umiiral na commercial hub na tinawag na ‘neighborhood centers,’ at mga pag-update sa mga regulasyon na nagpapataas ng posibilidad ng multiplexes sa dating mga single-family zones ng lungsod.

Tinanggal ng alkalde ang exemption ng fourplex zoning para sa mga high-displacement risk areas na kanyang iminungkahi noong Marso at pinagaan ang mga limitasyon sa sukat ng mga gusali sa fourplex zones, na ginagawa ang konstruksyon na mas posible at malamang na mangyari.

Kasama rin sa inilabas na materyales noong Miyerkules ang unang detalyadong zoning maps na nahayag sa petsang ito, na nag-fill in ng mga totoong hangganan na dati-rati ay malabo at hindi-nakilala.

Sa mga umiiral na growth centers na hindi nabago sa ngayon, ang mga iminungkahing pagbabago ay kumukuha ng magaan na ugnay sa natitirang bahagi ng lungsod.

Binibigyang-diin ng mga opisyal ng lungsod ang pinalawak na kakayahan ng pabahay na nilikha ng mga iminungkahing pagbabago, na nagpapataas ng kabuuang halaga ng potensyal na bagong pabahay sa buong lungsod sa 330,000 na yunit, kahit na ang bilang na talagang inaasahang maiproduce sa susunod na 20 taon ay mananatiling malayo sa bilang na iyon.

Dahil ang naunang bersyon ng plano ay hindi ganap na naayos sa zoning o mga hangganan, ang pagbibigay-kahulugan sa pagbabago sa kapasidad mula sa nakaraang draft ay nakakalito, ngunit dati nang ipinahayag na higit sa 200,000 na yunit ang magiging bagong baseline.

Sapagkat ang Lungsod ay tinaya na ang umiiral na zoning (bago ang anumang mga update na nagmumula sa Comprehensive Plan) ay mayroon nang kapasidad na magdagdag ng 167,000 na net bagong tahanan, iginiit ng mga tagapagtaguyod na ang draft ng Marso ay hindi sapat at hindi nakatulong sa pagpapalawak ng pabahay na makakapagpababa sa krisis sa abot-kayang pabahay.

Paglikha ng “mahigit sa 30” neighborhood centers

Ang draft ng Marso ay naglaan ng 24 bagong ‘neighborhood centers’ — mga lugar ng nakatuon na paglago na pangunahing matatagpuan sa mga umiiral na commercial centers tulad ng Montlake, Tangletown, o Dravus Street sa Interbay.

Nilalayon na maging mas maliit na bersyon ng ‘urban village,’ ang ideya ay matagal nang umiiral sa pagpaplano ng Seattle sa ilalim ng dating tawag na ‘neighborhood anchors.’

Ang bagong plano ay nagdagdag lamang ng lima pang mga neighborhood centers — sa North Magnolia, High Point, Central Beacon Hill, North Fremont, at Hillman City.

Hiniling ng Complete Communities Coalition, na kinabibilangan ng chamber, House Our Neighbors, The Urbanist, at marami pang grupo, kay mayor na doblehin ang bilang ng neighborhood centers, ibalik ang lahat ng mga pinag-aralan sa environmental review — hindi lamang dagdagan ng lima.

Ang mga lugar na ito ay malamang na maging tahanan ng mga apartment, na may mga limitasyon sa taas na nasa paligid ng anim na palapag malapit sa kanilang mga core.

Sa plano ng alkalde, isang bagong urban center (ang bagong pangalan para sa urban villages) ay bubuuin malapit sa darating na N 130th Street light rail station, at ang kasalukuyang urban village ng South Park ay babalik sa isang neighborhood center, isang pagbansag na mas tumpak na sumasalamin sa umiiral na zoning nito.

Sa pagpapalawak ng parehong First Hill/Capitol Hill regional center at Central District urban center, punan ang isang matagal nang “donut hole” sa mapa ng zoning ng lungsod, ang lungsod ay talagang kumikilos na parang nagdagdag ng higit sa 30 bagong neighborhood centers, subalit hindi iyon kumakatawan sa isang hakbang pasulong mula sa 46 na potensyal na neighborhood centers na pinag-aralan ng lungsod sa kanyang environmental review.

Ayon sa The Urbanist, ang mga tagaplanong mula sa Office of Planning and Community Development (OPCD) ay nagmungkahi ng kabuuang 50 neighborhood centers sa isang maagang draft ng plano, na malaki ang nabawasan ng mga nakatataas sa Opisina ng Alkalde.

Ang mga pagsasaayos ng alkalde na iyon ay nagpaliban din ng makabuluhang paglabas ng pampublikong plano, na dati nang ipinangako halos isang buong taon nang mas maaga.

Ang 30 bagong neighborhood centers ay sumasama sa mga umiiral na urban centers, na dati nang tinawag na urban villages, bilang mga lugar ng nakatuon na paglago.

Traffic-oriented development

Bilang karagdagan sa mga bagong neighborhood centers, ang pangunahing mga lugar na makakaranas ng mga upzone ay ang mga daan na may madalas na serbisyo ng transit — hindi mga lugar sa malayo mula sa mga arterial na malapit sa mga transit stop, kundi direkta sa kahabaan ng mga arterial, na malamang na isa sa mga pinakamataas na traffic corridors sa lungsod.

Sa huli, ang mga pattern ng paglago na ito ay nagsisilbing “buffer” para sa mga residente ng mga mas mababang density na lugar mula sa kanilang abalang kalye at tinitiyak na ang mga nangungupahan, na karaniwang nakatira sa mas mataas na density na pabahay kaysa sa mga may-ari ng bahay, ay mas direktang naapektuhan ng ingay at polusyon.

Sa kahabaan ng 35th Ave SW sa West Seattle, ang mas malalaking apartment buildings ay papayagan, ngunit tanging direkta lamang sa kahabaan ng kalye na nakakaranas ng humigit-kumulang 20,000 mga sasakyan sa bawat araw.

Sa sulat nito sa unang draft ng mga pagbabago sa zoning, tahasang tinukoy ng Seattle Planning Commission — na itinalaga ng alkalde at city council upang suriin ang mga isyu tulad nito — ang isyung ito.

“Ang kasalukuyang merkado ng pabahay ay naglalakip ng pinaka-abot-kayang mga tahanan, mga multifamily apartment buildings, sa maliliit na lugar ng lungsod na kadalasang nasa tabi ng maingay at may polusyon na mga pangunahing highway corridors o sa mga lugar na historikal na naharap sa pagbitaw,” isinulat nila.

“Kung patuloy na nakatuon ang Lungsod sa mga abot-kayang uri ng pabahay tulad ng multifamily apartments sa parehong mga lugar ng lungsod, ang mga pangmatagalang pattern ng hindi pagkakapantay-pantay ay hindi magbabago.

Dapat isaalang-alang ng Lungsod ang mas maraming multifamily na pabahay sa mas maraming mga lugar ng lungsod na tulad ng sa mga high access to opportunity areas at malapit sa mga amenities tulad ng malalaking parke, paaralan, at mga mapagkukunan ng malusog na pagkain.”

Sa isang press briefing sa plano noong Miyerkules, ipinagtanggol ni Michael Hubner, ang Long Range Planning Manager ng Lungsod, ang ideya ng zoning sa kahabaan ng mga corridor sa halip na malapit sa mga transit stop sa pamamagitan ng pagsasaad na ang karamihan sa mga linya ng bus sa lungsod ay may pare-parehong spacing ng stop at maaaring ilipat ng King County Metro ang mga stop sa hinaharap.

“Maaaring may ilang mga pagbubukod sa iyon kung saan ang kaunti ay mas malayo, ang bawat linya ng transit ay kaunti na naiiba, ngunit pakiramdam naming komportable na ang zoning para sa mas maraming pabahay sa kahabaan ng mga arterial ay nagbibigay ng makatuwirang antas ng accessibility sa transit na nasa arterial,” sabi ni Hubner.

Sa huli, ang pagpapanatili ng pinakamalaking pabahay sa mga arterial streets ay magpapatuloy na magpapaubos ng malawak na presyon ng redevelopment sa mga commercial spaces ng lungsod, na pangkaraniwang matatagpuan sa parehong mga arterial, at nagsisilbing tanging dahilan upang matiyak na ang napakaraming mga mas mababang density na bahagi ng lungsod ay hindi kailangang makaranas ng mas maraming pag-unlad.

Ang pagbabawal sa mga apartment sa mga arterial ay direktang salungat sa payo na ibinigay ng mga tagapagtaguyod ng pabahay, kasama ang Complete Communities Coalition.

“Payagan ang midrise at mixed-use housing sa loob ng limang minutong lakad mula sa mga madalas na bus,” isinulat ng koalisyon sa kanilang liham kay mayor.

“Ang pagkakaroon ng mga tahanan malapit sa transit ay nagbibigay sa mga tao ng mas maraming pagpipilian kung paano sila makapaglakbay sa kanilang mga kapitbahayan at ginagawa ang transit bilang isang maginhawang opsyon para sa mas maraming tao.

At ang pagbuo ng mga tahanan malayo sa mga arterial ngunit malapit pa rin sa transit ay nagbibigay sa mga tao ng pagkakataong manirahan sa tahimik, mababang polusyon, at mababa ang sasakyan na mga kapitbahayan.”

Ang magandang balita: Missing middle

Ang pinakamalaking pagbabago sa plano patungo sa higit na density kumpara sa inilabas noong Marso ay nasa mga ‘urban neighborhood’ zones — na dati ay mga single-family zones na apektado ng House Bill 1110, na naipasa ng lehislatura ng estado noong 2023 upang mangailangan ng bagong antas ng minimum na kinakailangang density saan mang dako.

Sa umpisa, iminungkahi ng Harrell Administration ang paggawa ng pinakamaliit na kinakailangan pagdating sa urban neighborhood zones.

Ang lahat ng bagong pag-unlad — kasama na ang duplexes, triplexes, at fourplexes — ay sapilitang sumunod sa isang kinakailangan na nagpapanatili ng halaga ng floor area sa isang bagong gusali na katulad ng kung ito ay isang single-family home na iminumungkahi.

Ito ay nagpilit sa bawat yunit ng fourplex na maging mas maliit, na nagbabawas sa kanilang pinansyal na kakayahang umunlad para sa mga tagabuo.

“Ang mga iminungkahing pagbabago [ay] hindi malamang na baguhin kung ano ang tunay na maipapagawa sa mga lugar na iyon o gawing posible para sa mga low-income households na manirahan sa mga kapitbahay na ito,” itinuro ng komisyon ng pagpaplano sa panahong iyon.

Kamakailan lamang, sumanib ang King County Affordable Housing Committee sa mga kritika ng patakarang ito, ayon sa ulat ng The Urbanist.

Ang draft legislation na inilabas ngayong linggo ay magpapataas ng dami ng espasyo na pinahihintulutan para sa middle housing, kabilang ang mga duplex, na maaaring sakupin sa isang lote ng 33%, na nagpapataas ng floor area ratio (FAR) — o ang halaga ng espasyo na inuukupa ng sahig kumpara sa kabuuang laki ng lote — mula 0.9 hanggang 1.2.

Ito ay gagawing mas feasible ang mas mataas na proyekto at papayagan ang mga tahanan na angkop para sa mga pamilya.

Bukod dito, sa mga mas malaking lote sa mga lugar sa loob ng quarter-mile mula sa madalas na transit o half-mile mula sa isang istasyon ng tren, makakamit ng mga tagabuo ang 1.4 FAR kung sila ay nag-i-stack ng mga yunit, isang insentibo para sa mga nag-develop na lumikha ng stacked flats sa halip na townhomes.

Ang paggamit ng probisyon na iyon ay nangangahulong ang mga tagabuo ay makakakuha ng siyam na yunit sa isang 6,000 square foot lot, na kaunti na mas malaki kaysa sa isang average na residential lot sa Seattle.

Kapag dati ang mga developer ng mga uri ng middle housing ay nakatali sa 0.9 FAR, ang mga bagong regulasyon ay papayagan silang umabot sa 1.2 FAR, na ginagawa ang mga proyekto na mas kayang ipatupad at makagawa ng mas maraming pabahay.

Mananatili ang mga mandato sa parking, ngunit mababawasan

Sa paglipas ng panahon, ang mga lungsod sa buong bansa, malaki at maliit, ay ganap na inabandona ang mga mandato sa parking, na nagpapasiguro sa mga nag-develop na lumikha ng isang minimum na bilang ng mga puwang para sa parking.

Sa kabila ng pagiging pambansang pinuno sa pagtanggal ng mga ipinag-uutos na parking malapit sa mga transit sa nakaraan, ang Seattle ay nakatakdang magpatuloy sa isang mas incremental na diskarte.

Sa ilalim ng HB 1110 na nag-uutos sa Seattle na i-exempt ang mga lugar sa loob ng isang kalahating milya mula sa mga pangunahing transit stop, nagmumungkahi ang Administrasyong Harrell na panatilihin ang mga ito sa mga lugar na malayo sa RapidRide at light rail stops.

Sa halip, ibababa nila ito sa isang stall para sa bawat dalawang yunit, kaya ang pagtatayo ng isang duplex ay mangangailangan lamang ng isang stall at isang fourplex ng dalawa.

Ang mga accessory dwelling units (ADUs) ay patuloy na malayang wala sa mga mandato ng parking, gaya ng sa kasalukuyan — ngunit ito rin ay malapit na magiging isang statewide standard.

Ang mga lugar sa labas ng mga nasasakupan ng mga batas ng estado na nag-aalis ng mga minimum na parking ay sa halip ay babawasan ang mga minimum na ito, na nagiging isang stall para sa bawat dalawang yunit ng tinitirhan.

Ang iminungkahing batas kaugnay sa mga minimum na parking ay magbubura rin ng mga umiiral na “parking overlay” districts na nangangailangan ng mga developer na lumagpas sa mga umiiral na minimum sa mga lugar tulad ng Alki at sa paligid ng University of Washington, isang positibong hakbang patungo sa pagtanggal ng ipinag-uutos na parking saan man.

Nakatakbo ang plano patungo sa City Council sa 2025

Ano ang susunod na mangyayari?

Sa Disyembre, ilalabas ng Lungsod ang pinal na environmental impact statement (FEIS) para sa napiling alternatibong paglago nito, na may batas para sa mga pagbabago sa zoning sa mga neighborhood residential zones na nakatakdang ipadala sa City Council sa Marso, with the aim of meeting the state deadline for compliance with HB 1110 in July.

Kung mabibigo ang Lungsod ng Seattle na matugunan ang deadline na iyon, ang modelo ng middle housing code ng estado ay pansamantalang magiging epektibo, na supersede ang zoning para sa single family hanggang sa maipatupad ng Seattle ang mga kompliant na zoning.

Sa susunod na Mayo, plano ng OPCD na ipadala ang batas para sa mga neighborhood center sa Council, ilang buwan na huli kumpara sa mga pagbabago sa zoning para sa neighborhood.

Sa teknikal na aspeto, ang update ng Comprehensive Plan ay dapat na kumpletuhin sa katapusan ng 2024, ngunit ang Growth Management Act (kabaligtaran ng HB 1110) ay mahina sa mga mekanismo ng pagpapatupad, partikular para sa pagka-late.

Ang unang yugto ng batas kaugnay sa pinaka-aktwal na mga pagbabago sa zoning ay hindi nakatakdang atrasan sa City Council hanggang sa susunod na Marso.

Ang City Council ay magkakaroon ng kakayahang baguhin ang plano, ngunit ang lawak ng mga pagbabagong iyon ay magiging gabay ng isinagawang environmental review ng lungsod.

Dahil sa limitadong pagbabago na naranasan ng plano sa pagitan ng Marso at ngayon, ang karagdagang mga pagkakataon para sa housing density ay malamang na sapat na upang mapanatili ang ilan sa mga councilmember na nanawagan para sa plano na mas umusad, ngunit maaaring magkaroon din ng ilang mga surpresa.