Pagbawi ng Utang sa Kakaako Condominium, Nakaharap sa Hamon

pinagmulan ng imahe：https://www.staradvertiser.com/2024/09/13/hawaii-news/state-grapples-with-uncertainty-over-kakaako-affordable-condo-project-debt/

Ang Block 803 Waimanu, isang proyekto ng condominium na nagsimula noong Disyembre 2021, ay makikita sa Waimanu Street noong Lunes.

Isang ahensya ng estado ay nagpatuloy sa plano na makabawi sa hindi nabayarang utang na $9.8 milyon sa developer ng halos tatlong taong gulang na Kakaako affordable condominium complex kung saan marami sa mga yunit ang nananatiling unsold.

Noong Huwebes, inaprubahan ng board ng Hawaii Housing Finance and Development Corp. ang paggamit ng hanggang $500,000 upang makabawi mula sa masamang utang sa pamamagitan ng mga opsyon na kinabibilangan ng pagkuha sa midrise project, na tinatawag na The Block 803 Waimanu, sa pamamagitan ng foreclosure o sa halip na foreclosure.

Gayunpaman, hindi inaprubahan ng board ang isang kahilingan mula sa mga tauhan ng HHFDC na i-convert ang hanggang 25 unsold units na may mababang presyo at kondisyon para sa mga mamimili sa walang limitasyong yunit na may market-priced na presyo upang mapabilis ang benta at makabuo ng kita para sa developer upang mabayaran ang dalawang masamang utang sa proyekto, kasama na ang isa mula sa HHFDC.

Ang mga kondisyon para sa mamimili ay kinabibilangan ng mga limitasyon sa kita ng sambahayan, isang karapatan para sa HHFDC na bilhin muli ang yunit kung binebenta sa loob ng 10 taon, at isang kinakailangan na ibahagi ang pagtaas ng halaga sa ahensya.

Mula sa 153 yunit sa The Block, 61 ang nananatiling unsold mula nang binuksan ang proyekto noong Disyembre 2021 sa kabila ng mga presyong kasing baba ng $276,102 para sa ilang studio.

Sa ilang pagkakataon, ang pagtanggal ng mga paghihigpit para sa mamimili at pagtaas ng presyo sa antas ng merkado ay maaaring makaakit ng higit pang mga mamimili.

Ngunit ang ilang mga miyembro ng board ng HHFDC ay nag-alinlangan kung makakatulong ito upang mapataas ang mga benta sa The Block.

Mula sa 61 na unsold units, 44 ang may mababang presyo na may mga paghihigpit, at 17 ay mayroon sa mga market prices na walang mga paghihigpit sa mamimili.

Isang marahil mas malaking isyu sa pagbebenta ay ang kakulangan ng paradahan para sa maraming yunit.

Mayroong 82 na parking spaces sa walong palapag na gusali, pangunahing nasa isang mekanisadong sistema ng paradahan na nag-iimbak ng mga sasakyan nang patayo.

Mula sa 61 na unsold units, 42 ang walang paradahan, ayon sa HHFDC.

Isa sa mga selling points para sa The Block nang ito ay naisip ni Franco Mola ng MJF Development Corp. ay ang riles ng lungsod mula East Kapolei hanggang Ala Moana Center na tatakbo sa lugar sa taong 2019, na may istasyon na kalahating bloke ang layo mula sa proyekto.

Nakatanggap si Mola ng isang development permit para sa The Block noong 2014 at inaasahan ang pagkumpleto ng proyekto sa 2017, ngunit nakatagpo ng mga pagkaantala na naka-ugnay sa mga benta at financing.

Ang konstruksyon ng riles ay nakatagpo ng mas malaking pagkaantala, at pinutol ang pagtatayo upang huminto malapit sa The Block sa halip na magpatuloy sa Ala Moana.

Sa kasalukuyan, inaasahan ng lungsod na ang Skyline ay magsisimula sa huli nitong serye ng serbisyo na umaabot sa Kakaako sa 2031.

Sinabi ni Dean Minakami, ang executive director ng HHFDC, sa board ng ahensya sa pagpupulong noong Huwebes na ang ideya ng pagbuo ng isang residential building na may limitadong paradahan ay tila nakakatuwang isipin noong mga nakaraang dekada.

“Siyempre, ibang kuwento na ito ngayon,” aniya.

“Ang riles ay wala dito. Ang mga yunit na walang paradahan ay napakahirap ibenta.

Kaya kung maaari tayong bumalik sa nakaraan, sa tingin ko’y iba ang aming pagtrato sa proyektong ito.

Ngunit kami ay nasa sitwasyong ito sa ngayon.”

Kamakailan lamang ay ipinaalam ng kumpanya ni Mola sa HHFDC na hindi na ito makapagpatuloy sa pagtakip sa mga gastos para sa mga unsold units, na umaabot sa halos $500,000 isang taon at kinabibilangan ng mga buwis sa ari-arian at mga bayarin sa asosasyon ng condominium, ayon sa ahensya.

Kasabay nito, hindi gumawa ang developer ng alinman sa mga pagbabayad ng prinsipal o interes sa utang ng HHFDC na $9.8 milyon, na lumalabag sa mga kondisyon ng utang.

Ang utang ay nag-mature noong Setyembre 30 at nakapagtala ng $641,164 sa interes, na nagdadala sa kabuuang obligasyon sa halos $10.5 milyon.

Nag-alok ang HHFDC na palawigin ang utang nito ng isa pang taon at iminungkahi ang pagpapalit ng sales broker ng proyekto, na nakaugnay kay Mola, ngunit itinuro na maaaring hindi ito masolusyunan ang pinansyal na problema ng developer o magresulta sa ahensya na mabayaran ang utang nito ng buo.

Itinuro din ng ahensya, na pangunahing tumutulong sa financing ng affordable housing, na maaaring hindi ang pagkuha ng pagmamay-ari ng mga unsold units ang pinakamahusay na opsyon nito, dahil sa mga gastos sa pagdadala at karagdagang trabaho para sa mga empleyado.

Bilang karagdagan sa hindi paggawa ng mga pagbabayad ng prinsipal o interes sa utang ng HHFDC, nagsimula si Mola na umupa ng 10 unsold units upang makatulong sa pagtakip ng kanyang mga gastos, na sinabi ng HHFDC na lumabag sa mga tuntunin ng utang.

Ang kita mula sa pagrenta, ayon sa ahensya, ay umabot sa humigit-kumulang $24,000 isang buwan, at dapat sana itong napunta sa pagbabayad ng mga outstanding loans.

Ang isang senior loan para sa proyekto ay ginawa ng Ponos Lending LLC at AFL-CIO Housing Investment Trust, ayon sa HHFDC, at mayroon itong outstanding balance na $9.1 milyon na nag-mature noong Setyembre 30.

Upang makalikom ng sapat na kita upang mabayaran ang dalawang outstanding loans na umabot sa $19.6 milyon, ang 61 unsold units sa The Block ay kailangang ibenta sa humigit-kumulang $321,000 sa average.

Ang mga yunit na kasalukuyang nakalista para sa pagbebenta ay nag-iiba mula $276,102 para sa isang studio na walang paradahan hanggang $650,000 para sa isang dalawang silid-tulugan na may isang parking space.

Ang malaking bahagi ng mga yunit sa The Block ay mga studio.

Nag-aalala ang HHFDC na maaaring tumagal pa ng ilang taon upang maibenta ang lahat ng 61 na yunit batay sa tatlong benta noong 2023 at pito sa kasalukuyan taon.

Ang interes sa senior loan ay dumadami ng 10% bawat taon, na maaaring mabawasan kung ano ang maaring mabawi ng HHFDC sa kanyang masamang utang kay Mola.

Sa simula, nag-ayos si Mola ng $26 milyon na senior loan sa American Savings Bank, ngunit ang isang pre-condition ng utang na iyon ay kinabibilangan ng pagkakaroon ng binding purchase contracts para sa lahat ng 62 mga studio na walang paradahan, at hindi bababa sa 65% ng lahat ng mga yunit, o 99 mula sa 153.

“Tulad ng palaging nangyayari sa lahat ng utang, palaging may panganib na hindi mabawi ang buong halaga,” sinabi ni Albert Palmer, chief ng development section ng HHFDC, sa board noong Huwebes.

“Gayunpaman, ang HHFDC ay magsisikap na makabawi ng buong halaga sa pinakamataas na antas na posible.”

Hinimok ni Gary Mackler, ang board chair ng HHFDC, ang mga tauhan na makipag-ugnayan kay Mola tungkol sa pagpapalit ng brokerage firm ng proyekto, ang Real Estate Strategies LLC, na pinangunahan ni Vincenzo Mola, bilang bahagi ng pagsisikap na taasan ang mga benta.

Hindi dumalo si Mola sa pagpupulong noong Huwebes.

Ipinahayag din ni Mackler ang kahandaang muling pag-isipan ang ideya ng pagtataas ng mga presyo at mga paghihigpit sa mamimili sa hanggang 25 unsold The Block units.

Kung ito ay mangyayari, 60% ng lahat ng yunit, o 92 mula sa 153, ay mananatiling abot-kaya para sa mga sambahayan na may katamtamang kita o mga may-ari at matutugunan ang pamantayan ng HHFDC para sa mga ganitong proyekto.

Sa simula, ang lahat maliban sa 19 na yunit sa The Block ay inilaan para sa mga sambahayan na may katamtamang kita at naka-presyo upang maging abot-kaya para sa mga ganitong sambahayan.

Kalaunan, ang bilang ng mga yunit na may presyo sa merkado ay tumaas mula 19 hanggang 36 upang makatulong sa pagpapalakas ng mga benta.