Pagdagsa sa Seattle: Mga Tanong Tungkol sa Abot-kayang Pabahay at Densidad

pinagmulan ng imahe：https://www.theurbanist.org/2024/09/07/seattles-growth-plan-keeps-most-of-the-city-unaffordable-county-committee-says/

Ang miyembro ng konseho ng Seattle na si Cathy Moore ay nagtataas ng mga tanong kung makakatulong ang densidad sa abot-kayang pabahay at inaangkin na ang alkalde na si Harrell ay naghahanap na ibalik ang mga bayarin ng MHA.

Isang komite ng King County na itinaguyod upang hikayatin ang mga patakaran para sa abot-kayang pabahay ay nagtutulak sa Seattle na i-revise ang 20-taong plano sa paglago nito upang madagdagan ang akses sa mga kapitbahayan na matagal nang hindi accessible para sa mga mababang kita na residente.

Ang mga rekomendasyon ay nagdagdag ng isa pang boses sa korus na nagtatawag para sa pag-update ng Komprehensibong Plano ng Seattle na pumunta nang mas malayo sa pagpapahintulot sa karagdagang densidad kaysa sa orihinal na draft na plano na inilabas ng Administrasyong Harrell noong unang bahagi ng taon.

Ang mga rekomendasyon ay nagmula sa nakaraang linggo habang ang Komite sa Abot-kayang Pabahay (AHC) ng King County, na binubuo ng mga lokal na halal na lider at mga eksperto sa pabahay mula sa buong county, ay nag-apruba ng isang liham ng komento sa draft ng Komprehensibong Plano ng Seattle, na dapat isumite sa estado sa katapusan ng taon ngunit ilang buwan ng nahuli.

Kasama sa liham ang isang makabuluhang dami ng papuri sa draft na plano, ngunit malinaw na ipinahayag na ito ay hindi nakatama sa maraming aspeto, partikular pagdating sa mga “historically exclusive neighborhoods” ng lungsod.

Ang draft ng plano sa paglago ng Seattle ay mag-iiwan sa karamihan ng mga lugar ng lungsod na may mababang densidad na hindi nagbabago, na nakatuon ang paglago sa tabi ng mga madalas na ruta ng pampasaherong transportasyon at sa mga umiiral na urban villages.

Ang sukatan para sa pagsusuri ng plano ay ang sariling Countywide Planning Policies (CPPs) ng county, na nagtatakda ng isang balangkas para sa pagpapatupad ng Growth Management Act (GMA) sa antas lokal at na inaprubahan ng parehong County Council at mga kinatawan ng mga indibidwal na hurisdiksyon sa loob ng King County.

Ang mga pangunahing lugar ng pagpapabuti na natukoy ng county ay may kaugnayan sa mga dating single-family areas ng Seattle, na ang “One Seattle” na plano sa paglago ay nagmumungkahi na palitan ang pangalan sa Urban Neighborhood zones ngunit kadalasang panatilihin ang mga ito na hindi nagbabago, na may tanging tatlo o apat na yunit bawat lote bilang bagong baseline sa karamihan ng lungsod.

Ang mga restriksyon ay panatilihin sa kung gaano kalaki ang mga footprint ng mga bagong gusali, na labis na limitado ang posibilidad ng pagdaragdag ng maraming bagong pabahay sa mga zone na iyon.

Ang panukala ng Administrasyong Harrell para sa Future Land Use Map ng Seattle ay mag-iiwan sa karamihan ng lungsod na may mababang densidad sa pamamagitan ng bagong Urban Neighborhood designation.

“Habang ang plano mismo ay nagmumungkahi ng maraming aksyon upang matugunan ang nakaraan at kasalukuyang eksklusyon, natagpuan ng mga tauhan na ang mga aksyon na isinagawa nang magkasama ay hindi nagtakda ng makatwirang mga inaasahan na ang mga historically exclusive neighborhoods ay magiging abot-kaya at accessible sa mga sambahayang mababa ang kita, partikular sa mga sambahayang nasa ilalim ng 50% ng [area median income],” sabi ni Carson Hartmann, na namamahala sa programa ng pagsusuri ng Comprehensive Plan ng county, sa komite sa kanyang presentasyon ng liham.

“Sa ganitong paraan, ang lungsod ay hindi tunay na nag-aayos ng pinsala na nagawa sa mga sambahayang BIPOC, kung paano ibibigay ang abot-kayang pabahay upang rentahan at pag-own sa buong hurisdiksyon tulad ng kinakailangan ng CPP H-9, na nagbibigay ng abot-kayang pabahay sa pag-upa at pagmamay-ari sa buong hurisdiksyon gaya ng kinakailangan ng CPP H-18A o pagpuno ng mga puwang sa mga patakaran at mga gawi upang alisin ang mga racial at iba pang pagkakaiba sa access sa pabahay at mga kapitbahayan ng pagpipilian, tulad ng kinakailangan ng CPP H-20.”

Pinansin ng liham ang plano ng Seattle na pasiglahin ang konstruksyon ng mga abot-kayang yunit sa pamamagitan ng isang unit bonus program, na nagpapahintulot sa apat na yunit sa isang lote na maging anim kung ang mga dagdag na yunit na iyon ay pinananatiling abot-kaya magpakailanman.

“Pinahahalagahan ng AHC ang mga pagsusumikap ng Seattle na gawing posible ang mga abot-kayang pag-unlad ng pabahay sa Urban Neighborhood area sa pamamagitan ng panukalang bonus ng abot-kayang pabahay.

Subalit, hindi naniniwala ang AHC na ang mga anim na yunit na gusali ay isang posibleng uri ng proyekto para sa income-restricted na abot-kayang pabahay, partikular sa mga lugar na may mataas na gastos sa lupa,” binanggit ng liham.

Binanggit din ng komite na ang sariling pagsusuri ng Seattle ay nagpapakita na ang pag-uTitulo ng mga gusali na hindi dapat hihigit sa 50 talampakan ang taas ay nangangahulugan na ang mga yunit sa mga gusaling iyon ay mananatiling hindi abot-kaya sa mga Seattleites na kumikita ng kalahati ng kita ng lugar o mas mababa, kahit na ang lungsod ay kailangang magdagdag ng higit sa 62,000 yunit na abot kay mang nasa ganitong saklaw ng kita sa pamamagitan ng 2044.

“Samakatuwid, natagpuan ng AHC na ang Seattle ay hindi magkakaroon ng makabuluhang pagtaas ng access para sa mga sambahayang 0 hanggang 50 porsyento ng AMI sa Urban Neighborhood area, na tila umaangkop pa rin sa karamihan ng mga residential land sa Seattle.”

Sa 112,000 yunit na kinakailangan ng Seattle na idagdag sa susunod na dalawang dekada, higit sa kalahati ay kinakailangang available para sa mga tao na kumikita ng 50% ng area median income o mas mababa.

Kinuwa rin ng komite ang isyu ng diskarte ng Seattle sa paggawa ng mga pamumuhunan sa pabahay malapit sa transportasyon, na nagsasaad na ang lungsod “ay dapat magsagawa ng karagdagang aksyon upang makuha ang mga benepisyo ng mga pamumuhunang ito.”

Binansagan nito ang kakulangan ng anumang malinaw na hangganan para sa mga planadong Neighborhood Centers — mga lugar ng nadagdagang densidad na nakatipon sa paligid ng mga amenities.

“Hindi matutukoy ng AHC kung ang draft na plano ng Seattle ay nagmumungkahi ng sapat na residential densities sa loob ng distansya ng paglalakad ng lahat ng mga hinaharap na light rail stations, na maaaring limitahan ang potensyal na pag-unlad ng income-restricted affordable housing sa mga lugar na ito.”

Itinuro nito na ang plano para sa pagdaragdag ng densidad nang direkta sa kahabaan ng mga kalye na nagdadala ng mga madalas na ruta ng pampasaherong transportasyon ay malabo, at iiwan ang maraming lugar ng lungsod na malapit sa transit ngunit malayo sa arterial streets, at ilalantad ang mga hinaharap na residente sa mas mataas na antas ng polusyon.

“Isinasaalang-alang ang multifamily housing lamang sa kahabaan ng mismong kalye, sa halip na isang mas malawak na radius mula sa kalye, ay sa gayon ilalagay ang hindi pangkaraniwang pagkakalantad sa polusyon sa mga residente sa mas mababang kita,” itinuturo nito.

Malayo sa pagiging nag-iisang lungsod na hinihingan ng pagbabago sa kanilang Komprehensibong Plano — sa ngayon ang Komite ng Abot-kayang Pabahay ay nakapag-apruba ng mga liham ng komento sa 15 iba pang hurisdiksyon, na nagbibigay ng malawak na hanay ng mungkahi sa kanilang lahat.

Ngunit kung paano pinaplano ng Seattle ang paglago ay nakakaapekto sa buong rehiyon, at marami sa mga isyung itinaas sa liham ng komento ay umuulit ng mga kritisismo ng draft na plano na itinataas ng Seattle Planning Commission, mga mambabatas ng estado, at ang tagapangulo ng komite sa paggamit ng lupa ng Seattle City Council.

Walang opisyal na tugon mula sa Administrasyong Harrell sa liham ng komento sa nakaraang pulong, na pinili ni Office of Housing Director Maiko Winkler-Chin, na kumakatawan sa Alkalde sa komite, na huwag tumugon.

Ngunit nagpasya si District 5 Seattle Councilmember Cathy Moore na tumugon sa mga isyu na itinaas, na humihiling ng higit pang mga detalye mula sa komite kung paano maidaragdag ng Seattle ang higit pang abot-kayang pabahay sa mga mababang densidad na kapitbahayan nito.

Ipinahayag ni Moore ang pag-aalinlangan sa ideya na ang simpleng pagdadensify ng mga kapitbahayan ay magbubukas ng mas maraming akses para sa mga sambahayang mababa ang kita, at iminungkahi na ang lungsod ay nagtayo ng sapat na market-rate na pabahay upang masiyahan ang demand.

“Hindi ko talaga maunawaan kung ano ang tunay na dapat gawin ng Seattle,” sabi ni Moore.

“Paano natin mapupuno ang agwat na 0 hanggang 50, 0 hanggang 60 [average median income]? Para sa akin, iyon ang pangunahing tanong sa hinaharap ng Seattle — gaya ng ayos, mayroon tayong maraming 80 at higit pa na talagang kailangan nating magkaroon ng pabahay, ay 30 hanggang 60, at hindi ko alam kung paano natin iyon gagawin.”

Ang tugon mula sa mga tauhan ng County ay ang pagpapanatili ng mga Urban Neighborhood zones na mababa ang densidad ay magpapatuloy upang matiyak na ang abot-kayang pabahay ay itinatayo sa ibang lugar.

“Ang pagsusuri ng kakayahan sa lupa na ibinigay ng lungsod sa draft na komprehensibong plano… ay malinaw na nagpapakita na ang mga denseng gusali ay kinakailangan para sa abot-kayang pabahay na may subsidy, kaya’t mga five-over-two na mga gusali.

Ang multifamily zoning sa mga zone na kasalukuyang may mababang densidad ay isang pangunahing estratehiya, at isa na was pinagtibay kapwa sa CPPs at sa GMA,” sabi ni Hartmann.

Ngunit tinutulan ni Moore, na ipinapahayag na walang ugnayan sa pagitan ng pagtaas ng densidad at mga potensyal na pagkakataon para sa abot-kayang pabahay.

Sa halip, nais ni Moore na ang liham ay mas malakas na itaguyod ang programa ng Mandatory Housing Affordability (MHA) ng Seattle, na nangangailangan ng multifamily na pag-unlad sa mga pinakamadensidad na kapitbahayan ng Seattle na isama ang mga abot-kayang yunit o magbayad ng bayarin.

Hindi pa ipinahayag ng Administrasyong Harrell kung plano nitong ipataw ang mga bayarin ng MHA sa tumaas na densidad sa mga Urban Neighborhood zones, isang hakbang na kinabahala ng maraming tagapagtaguyod ng pabahay na maaaring higit pang gawing mahirap ang pagtatayo sa mga zone na iyon.

“Sa tingin ko ay isang depektibong pagsusuri iyon, at nais kong malaman kung saan nagmula ang pagsusuring iyon,” sabi ni Moore.

“Marami tayong densidad sa Seattle, at mayroon tayong hindi gaanong abot-kayang pabahay, at ang abot-kaya ay darating mula sa subsidy; hindi ibibigay ng pribadong merkado ang abot-kayang pabahay, at iyon ang dahilan kung bakit kailangan natin ang MHA.”

Dahil ang Administrasyong Harrell ay hindi nakatakdang maghatid ng isang pangwakas na draft ng Komprehensibong Plano sa Lupon ng Lungsod hanggang sa unang bahagi ng susunod na taon, may panahon pa upang isama ang puna ng King County dito.

Ngunit sa kabila ng lahat ng mga boses na humihikbi para sa plano upang lumagpas sa kasalukuyan, nananatiling nakikita kung gaano seryosong tugunan ang feedback na iyon.